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不動産の相続登記が義務化になる!その背景や改正内容をチェック

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不動産の相続登記が義務化になる!その背景や改正内容をチェック

カテゴリ:不動産売却

不動産の相続登記が義務化になる!その背景や改正内容をチェック

2021年4月に成立した「民法等の一部を改正する法律」により、2024年4月1日から相続で取得した不動産の相続登記が義務化されることになりました。
相続登記を怠ると罰則も科されるようになるため、これから不動産を相続する可能性がある方は一度内容をチェックしておきましょう。
この記事では、相続登記が義務化となった背景や申請を怠った際の罰則など、改正の内容についてご紹介いたします。

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不動産の相続登記が義務化された背景

不動産の相続登記が義務化された背景

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなり相続人に名義変更することを指します。

今まで相続登記は相続人の任意でおこなわれていましたが、2021年4月に相続登記が義務化となる内容の改正案が可決されました。
不動産の相続登記が義務化された背景としては、年々増え続けている所有者不明の土地にあります。
ここ10年ほどで未登記の不動産が増えてしまい、現在では所有者不明の土地が410万haを上回っている状況となりました。
法改正や新制度などの対策がされず放置されると、2040年には所有者不明の不動産が約720万haまで増加するとも予測されており、日本の深刻な社会問題として取り上げられています。

所有者不明の土地が増えるとどうなるか

これからさらに所有者不明の不動産が増加すると、民間の売買取引や国の不動産買収にも大きな影響が出ます。
たとえば個人で良い立地の土地を見つけても、登記されておらず所有者がいなければ誰に連絡を取れば良いのか明確ではないため購入できません。
所有者がいない空き家では、樹木が伸びて通行の妨げになったり不審火の原因になったりするなど、他人の権利を侵害するおそれもあります。

国や自治体の場合は、不動産を公共用地として使いたくても所有者不明であれば連絡の取りようがなく、災害対策の工事など必要性の高い事業も進められないといった問題が発生します。
このような不都合が背景となり、今回の法改正の内容に至りました。
また所有者不明の問題は背景の一つですが、相続登記は義務化されていなくても大切な手続きの一つです。
相続登記されていない住宅は売却や担保としての利用が難しいため、2024年の施行日を待たず早めに登記しておくことをおすすめします。

メガ共有地による権利問題

今回の民法等改正では、相続登記の義務化だけでなく、同時に財産管理制度の内容も見直されました。
この制度で改善することは「メガ共有であった土地の活用」です。
メガ共有とは、相続登記が未完了により子・孫などの「推定される相続人」が増え続けている不動産を指します。
古い不動産であれば、100人以上の共有者が存在することも珍しくありません。
実家で何代にもわたる相続があり、誰が共有者であるか知らずに住んでいるという世帯も多いでしょう。

修繕行為は共有者の単独で可能ですが、空地を駐車場として活用したり不動産を売買したりするには、まずほかの共有者に連絡を取り承諾を得る必要があります。
自分がまったく所縁のない土地の共有者になっている可能性もあり、当人からすると「自分には関係ないから好きに使ってほしい」と思われるかもしれません。
上記のように100人を超える共有者がいる場合は、氏名や住所の特定に時間と費用がかかり現実的ではないため、どうすることもできず放置されていることが背景です。
この内容が民法等改正により見直され、不明共有者がいた場合でも一定の手続きを経たうえで共有不動産の管理・変更行為が可能になりました。
これにより、今まで放置されていた不動産も新たに活用できることが期待されています。

不動産の相続登記が義務化となる内容

不動産の相続登記が義務化となる内容

今回の民法等改正で義務化されたことは「相続登記の義務化」と「住所等の変更登記の義務化」です。
ほかにもさまざまな改正点がありますが、過料が科せられているのは上記の2つになります。

不動産を相続で取得する可能性のある方全員に関わる改正であるため、どのような内容であるか一度チェックしておきましょう。

3年以内に相続登記を申請すること

相続により不動産を取得した場合は、自分に所有権が移ったと知ってから3年以内に相続登記する必要があります。

遺産分割では分割から3年以内の登記が義務付けられており、いずれも申請しない場合には10万円以下の過料が科されます。
しかし遺産分割協議がまとまらずに長引いてしまうこともあるでしょう。
その場合は、持ち分を明確にせずひとまず相続があった申告をする「相続人申告登記」が新たに創設されるため、比較的容易に義務を履行することができます。
また相続登記の義務化は2024年4月から施行されますが、これは遡及適用であるため過去の相続にも適用されるため注意が必要です。

住所等の変更登記の義務化

所有者不明の土地が増える原因には、すでに登記されている住所に住んでいなかったり氏名が変わっていたりなども挙げられます。
そのため登記上にある所有者の氏名や住所などに変更があった際の変更登記も義務化となりました。
変更があった日から2年以内に変更登記しない場合は5万円以下の過料が科され、この制度も相続登記の義務化と同じく遡及適用となります。

不動産を相続したくない際は所有権放棄が可能

不動産を相続したくない際は所有権放棄が可能

今回の法改正では、相続したくない土地を所有してしまった場合に活用できる「相続土地国庫帰属制度」が新設されます。
相続は負債のみを放棄するなど一部の遺産のみ取得することができないため、財産に相続したくない土地があっても自分が所有せざるを得ないこともあるでしょう。

相続したくない土地を所有(共有)してしまった場合、今までは自分が管理する必要がありましたが、相続土地国庫帰属制度が開始されることで、申請により所有権を放棄することが可能になりました。
一度放棄してしまえば今後その土地に関わることもなく、国から見ても所有者不明の土地が減るためメリットが多いように思えます。
しかし、この申請は当てはまる土地の条件が厳しく、相続人が支払う負担料も発生します。

相続土地国庫帰属制度を利用するデメリット

宅地ならともかく、農地や山林を相続してしまうと売却も難しく活用方法が限られるため、相続したくないと思う方も多いでしょう。

相続土地国庫帰属制度はそんなケースで役に立ちますが、各種要件を満たしていなければ利用できず、無事承認されても多額の負担金が必要になります。
申請は定められた要件に該当しない土地であることが条件であり、下記で要件の一部をご紹介いたします。

●建物の存する土地
●特定有害物質に汚染されている土地
●境界が明らかでない土地
●管理や処分の妨げになる有体物が存する土地


基本的に建物のある土地や、管理・処分に費用や労力を要する土地は申請が認められません。
相続したくない土地が要件をクリアして申請したとしても、負担金の額は管理に要する10年分の費用と考えられており、決して安価ではありません。
相続したくない土地であったとしても、まずは手放すメリットとデメリットを比較しながら検討しましょう。

まとめ

2021年4月に公布された大規模な民法等改正は、これから不動産を相続する可能性のある方全員に関係のある内容でした。
相続登記が義務化されることで、所有者不明の不動産を増やさず土地を活用できるという期待が背景となっています。
もし相続したくない財産を所有してしまった場合は、新たに新設される相続土地国庫帰属制度も検討してみましょう。

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