住宅ローン返済中の無断賃貸は黙認される？認められる条件や手続きも解説
住宅ローン返済中の自宅を賃貸に出す際、金融機関に知らせず貸しても黙認されるのか、契約違反になるかが問題です。
返済を続けているだけでは承諾を得たことにならず、転居理由や借入先の規定によって対応が変わるため、事前確認が欠かせません。
本記事では、無断賃貸のリスク、賃貸が認められる事情、必要な手続きや税金について解説します。
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住宅ローン返済中の無断賃貸は黙認される？
住宅ローン返済中の家を無断で貸しても、金融機関が黙認しているとは限りません。
住宅ローンは原則として、本人や家族が住む住宅の取得を目的とし、投資用物件への融資とは資金使途が異なります。
そのため、貸し出しの事実を指摘されていなくても、金融機関が把握していない可能性があり、承諾を得たことにはなりません。
住宅金融支援機構の【フラット35】では、利用者本人や親族が実際に居住しているか定期的に確認しています。
無断賃貸が契約違反に該当すれば、融資残高の一括返済を求められるでしょう。
同機構の財形住宅融資では、無断で知人に貸すことなどを契約違反としています。
ただし、民間の住宅ローンを含めた対応は契約内容や金融機関の判断次第です。
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住宅ローン返済中でも賃貸が認められるケース
住宅ローン返済中でも、転勤や長期療養、介護などで一時的に住めなくなった場合には、金融機関の判断で賃貸が認められる可能性があります。
ただし、転勤を理由に必ず許可されるわけではなく、返済継続と賃貸は別々に確認しましょう。
たとえば、住宅金融支援機構の財形住宅融資には、家族全員が一時的に居住できなくなった際、管理者を定めて留守管理の手続きをする制度があります。
その期間は原則3年以内ですが、留守管理の承認が自由な賃貸の許可を意味するわけではありません。
転居理由や賃貸期間、自宅へ戻る予定を借入先に伝えます。
認められない場合は賃貸物件向けローンへの借り換えや売却が選択肢になりますが、借り換えには新たな審査が必要です。
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住宅ローン返済中の家を賃貸に出す際の手続きと税金
返済中の家を賃貸に出すには、入居者の募集前に金融機関へ相談し、必要な承諾や届出を確認します。
転居理由、現在の居住状況、貸し出す期間、自宅に戻る予定を具体的に伝えます。
財形住宅融資の留守管理では、申請書にくわえ、転勤の辞令など一時的に居住できない事情を示す書類を求められるでしょう。
また、賃貸の承諾が得られても、家族全員が転居して貸し出す期間は住宅ローン控除を原則受けられません。
転居後に再入居した場合の控除再適用にも条件があり、転居前の届出が必要になる場合があります。
家賃収入は原則として不動産所得の対象となり、収入から必要経費を差し引いて計算します。
ローン返済の元本は経費にならないため、管理費や修繕費、空室期間も含めて収支を検討しましょう。
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まとめ
返済中の家を無断で賃貸に出しても、金融機関が黙認したことにはならず、一括返済を求められる可能性があります。
やむを得ない転居事情があっても、返済継続と賃貸の許可は別の問題であり、税金への影響にも注意が必要です。
貸し出す前に借入先へ事情を説明し、承諾手続きと融資条件、住宅ローン控除や賃貸収支への影響を確認しましょう。
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