不動産の売却を検討している20代〜30代の方で、現状渡しを考えている方は多いのではないでしょうか。
家を相続したものの古い築年数で建物の状態が悪かったり、売主の意向として手放したかったりするものです。
そこで本記事では、不動産売却における現状渡しについて解説します。
現状渡しの用語説明と、売却するメリット・デメリットを解説するため参考にしてみてください。
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まずは用語の確認として、現状渡しの意味を把握しましょう。
一般的な不動産売買とどのように違うのか、解説します。
その他、不動産売却の関係性が深い法的責任と告知義務の意味も把握しましょう。
概要
現状渡しとは、不動産の破損箇所を修繕しない状態のまま買主に渡す売却方法です。
一般的な不動産売買だと、破損箇所を修繕して売却しますが、現状渡しの場合は手を加えません。
破損箇所は壁紙が剥がれていたり、天井にヒビが入っていたりなど目視で確認できる箇所も含まれます。
他にも、目視で確認が難しい雨漏りや給湯器の故障なども該当し、生活に影響が出るほどの破損も現状のまま売却されるのが特徴です。
現状渡しは不動産会社に仲介してもらって売る方法もあれば、直接不動産会社に買取してもらう方法もあります。
法的責任
現状渡しには契約不適合責任があり、売主と買主のトラブルを避けるための取り決めです。
契約不適合責任とは、文字どおり契約の内容に不適合な事態が起きた場合、売主は買主に対して責任を負わなければならないというものです。
2020年の民法改正によって、以前の「瑕疵担保責任」にとって代わり、契約不適合責任のほうが責任の所在がより明確になりました。
たとえば、瑕疵担保責任において買主にあった権利は「損害賠償」と「契約解除」のみでした。
一方、契約不適合責任では損害賠償と契約解除にくわえて、「追完請求」と「代金減額請求」ができるようになりました。
責任の所在が明確になることで、安心して売買の取引ができるようになったのが特徴です。
告知義務
告知義務とは、売主が買主に対して不動産の状態を伝える義務です。
現状渡しのデメリットで後述しますが、破損箇所が多いと売却価格が下がってしまいます。
できるだけ高く売りたい売主にとって、「取引に不利なことは言わなくてもいいだろう」と考える方もいるかもしれません。
しかし、買主に不動産の欠陥を伝えずに売却した結果、引き渡し後に損害賠償などのトラブルに発展する場合があります。
そのような事態を避けるために、不動産売買では告知義務が必要不可欠なのです。
ただし、売主が故意に伝えなかったケースもあれば、売主自身も気付かなかった破損箇所があとから発見されるケースもあります。
不動産の売却を検討しているのであれば、専門的な知識をもった住宅診断士によるホームインスペクションをおこなうのが安心でしょう。
不動産売却における現状渡しのメリット
現状渡しには、コストも時間もかからないメリットがあり、売主と買主に大きなメリットがあります。
売却方法でもメリットがあるため、詳細を確認しましょう。
修繕のコストがかからない
現状渡しは修繕のコストがかからず、費用を抑えながら売却活動ができます。
通常の不動産売買の場合、破損している部分があれば修繕し、きれいな状態で売却するのが一般的です。
内見時の印象を良くするためにもおこなわれ、販売促進の役割があります。
しかし、現状渡しでは一切の手を加えず、家具や家電などを撤去するだけで十分です。
現状渡しの不動産を購入する買主のなかには、自分好みに手を加えたい方も多く、解体したりリフォームしたりするケースは少なくありません。
早期売却できる
現状渡しの場合、すぐに売却ができて、固定資産税を支払う負担が減るメリットがあります。
買主にとって不動産のエリアや駅までの距離などは購入条件として大切ですが、なにより安価な不動産を求める方が多いのも事実です。
数百万円から数千万のお金が動く不動産売買において、できるだけ安価な不動産のほうが人気が高いのは必然的です。
また、修繕しない現状渡しでは修繕工事もおこなわれないため、時間をかけず売却できます。
本来の不動産売買では、修繕業者を見つけ、見積もりで選定し、スケジュール調整をして依頼する一連の流れがくわわります。
着工から工事が終わるまでの数か月間がないと考えると、すぐに売却できるメリットは大きいといえるでしょう。
不動産会社の買取なら契約不適合責任が免責になる場合がある
不動産会社に買取依頼をする場合、契約不適合責任が免責となる場合があります。
買い取った不動産にリノベーションなどによって手を加えて再販することを目的としているため、現状渡しのような不動産でも売りやすいのです。
買い取った不動産は、不動産会社の知識や経験を使って新たな方法で活用します。
とは言え、必ずしも買取依頼をすると「現状渡し＝契約不適合責任が免責」とはならないため、契約書の内容はしっかりと確認するようにしましょう。
不動産売却における現状渡しのデメリット
現状渡しにはメリットもありますが、避けられないデメリットがあります。
どのようなデメリットがあるのか、確認しておきましょう。
個人へ売却する場合は契約不適合責任のリスクがある
契約内容と実際の不動産の状態が適合していない場合、契約不適合責任を問われるデメリットがあります。
「欠陥を黙っていれば高値で売却できる」と考えてしまいがちですが、のちのトラブルを想定すると現実的ではありません。
修繕しないまま売却する現状渡しでは、不動産の不具合については事前にすべて把握し、契約書に明記することが必要不可欠といえます。
とくにシロアリ被害は見逃しやすく、契約書に書いておかないとリスクが大きい問題です。
契約書に明記したうえで、売主、買主双方の合意をとっておきましょう。
売却価格が安い
売却価格が安いため、大きな利益を得られないデメリットがあります。
現状渡しの場合、決まりはないものの、値引き交渉をされるのが通例となっています。
「現状渡し」という特殊なケースでは、値引き交渉の要素となる点が多いため、交渉の材料になりやすいのです。
たとえば壁に数か所の傷があったり、給湯器が機能しなかったりすると、欠点として値下げされやすいです。
欠陥のある商品は他の商品よりも優先して値下げされるように、不動産にも同じことがいえます。
売却時は、値引き交渉されることを前提とした売り出し価格の設定をするのが良いでしょう。
希望売却価格と下限を決めておき、下限を下回ったら契約を断念するのが得策です。
無理して契約を結んでしまうと利益が少なく、現状渡しのメリットが活かせません。
トラブルが起きやすい
現状渡しには、トラブルが起きやすいデメリットがあります。
たとえば、現状渡しする不動産の中にある家具や家電は撤去しなければなりません。
「家具や家電も現状のまま渡せば良いだろう」と勘違いしてしまいがちですが、現状渡しする不動産の家電や家具は残置物となります。
買主の同意を得た場合はそのままで良いとするケースもありますが、何を残して何を撤去するのかについては話し合いをする必要があります。
買主によっては家具や家電の購入費をできるだけ節約するために、家具家電付きの物件を希望する方もいらっしゃいます。
売主と買主とで、節約したいポイントや譲れないポイントは異なりますが、双方が納得のいくような話し合いが大切です。
まとめ
不動産売却における現状渡しとは、不動産の破損箇所を修繕しない状態のまま買主に渡す売り方です。
売主と買主の双方にメリット・デメリットがありますが、全体的に費用負担が少なく取引が完了するのが特徴です。
現状渡しで損しないように、売主は売却価格の下限を決めて納得のいく売却をしましょう。
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