ローン残債があっても不動産売却はできる！売却の流れや注意点などを解説

不動産売却を検討中の方には、ローン残債がある方も少なくないでしょう。

とくに住宅ローンを組んで間もない20代〜30代の方に多く、売却に不安があるかもしれません。
そこで本記事では、ローン残債があっても不動産売却をするときの流れや注意点を解説します。
最初にローン残債において大事な抵当権についてご説明しますので、基本情報として確認してください。

ローン残債がある場合の不動産売却！知っておきたい抵当権とは？

不動産売却でローン残債があると、まずは抵当権について理解しておく必要があります。
とくに抵当権を抹消する手続きは必須になるため、売却時の参考にしてみてください。

抵当権とは

抵当権とは金融機関が持つ権利で、主に債務者の住宅ローン返済が滞った際に権利を行使します。
不動産購入時に抵当権を設定し、住宅ローンの返済が滞ったら住宅を差し押さえられ、金融機関が裁判所に競売を申し立てるのが一般的な流れです。
競売は、住宅ローンの返済ができなくなった場合にとる最終手段で、売却金は住宅ローンの返済にあてられます。
金融機関は債権回収のための保険として抵当権を設定しているのです。
抵当権を設定した覚えがない方は、司法書士に依頼して設定した可能性が高いでしょう。

抹消方法

不動産売却をするには抵当権の抹消が必要で、自然に消えるものではありません。
抵当権の設定は登記が必要ですが、これと同じように、抵当権を消す手続きである「抵当権抹消登記」が必要になります。
住宅ローンを完済したタイミングで、法務局で抵当権抹消登記の申請をおこなえば消すことができます。
不動産に抵当権がついていないのは売主の安心だけではなく、買主の安心にもつながります。
抵当権を抹消していない不動産は、買主に「債務がある」と判断され、なかなか売れないでしょう。
少しでも売却できる可能性を大きくするために、住宅ローンを完済したら抹消の手続きをしてください。

抹消する費用と手続き

抵当権抹消登記にかかる費用は、1つの不動産につき1万2,000円ほどです。
内訳は登録免許税で2,000円かかり、司法書士への報酬で約1万円がかかります。
司法書士への報酬は事務所によって金額が異なりますが、登録免許税は決められた金額です。
また、登録免許税は不動産1件につき1,000円で、建物と土地の抵当権抹消には2,000円の登録免許税がかかります。
登記が完了するまでの手続きは、住宅ローンの完済をしたら必要書類を揃えて法務局で申請をおこないます。
必要書類は、住民票・抵当権抹消登記申請書・登記原因証明情報・登記識別情報・代理権限証明情報の5つで、申請自体を司法書士に依頼するのが一般的です。

ローン残債がある場合の不動産売却！売却方法と流れとは？

売却方法は「アンダーローン」、「リースバック」、「オーバーローン」の場合でそれぞれ異なります。
ローン残債の状態に応じて売却方法が異なるため、自分に合ったもので実践してみてください。

アンダーローン

アンダーローンとは、不動産の売却価格よりもローン残債が下回る状態を指します。
売却価格でローン残債を完済できるため、ローン残債が少額の方におすすめの方法です。
わかりやすく伝えると、ローン残債が500万円あった場合でも、売却価格が500万円以上であればローンを完済できるという考えになります。
しかし、当然のごとくアンダーローンは買主ありきの売却方法で、なおかつ売却価格が残債を上回った場合にしかとれない方法です。
通常の売却と同じ手続きで進められるため、売却の手続きをサポートする不動産会社との契約や、住宅ローンの完済手続き、権利関係の整理が必要になります。
権利関係の整理とは具体的に、前述した抵当権抹消登記や所有権移転登記などで、司法書士に依頼します。

リースバック

リースバックとは、不動産売却後にその買主と賃貸借契約を結び、同じ家に住み続ける方法です。
同じ物件に住むため手続きが早く終わり、すぐに売却金をローン残債分にあてることができます。
わかりやすく伝えると、売却で不動産の所有者は変わるものの、その所有者と賃貸借契約を結ぶことによって、同じ不動産に住み続けることができる仕組みです。
リースバックでは、売却時に特約を設けておけば再購入できるメリットがあります。
なにより、愛着のある家に住み続けられるため、ストレスなく過ごせるメリットが大きいでしょう。
ただし、一般的な売買よりも契約条件が厳しく、売値が低くて家賃が高いというデメリットがあります。
利益があまり出ないケースもありますが、住宅ローン残債に困っているものの引っ越したくないという方にはおすすめの方法です。

オーバーローン

オーバーローンはアンダーローンの反対で、不動産の売却価格よりもローン残債が上回る状態を指します。
つまり、仮に1,000万円のローン残債がある不動産を売却したら、売却価格が1,000万円以下になったというような状態です。
不動産の価格は立地や坪単価の相場などが影響しますが、そもそも建物は築年数が経てば経つほど価値が下がってしまいます。
そのため、ローン残債が売却価格を上回るというケースは意外と少なくありません。
この場合一般的には、貯蓄でカバーするか、買い替えをおこなうかのどちらかを選ぶことになります。
先ほどの例で言うと、1,000万円のローン残債で800万円の売却価格であれば200万円が残り、200万円を貯蓄から返済できれば問題ありません。
貯蓄に余裕がない場合は、ローン残債を次の住宅ローンに合算できる「買い替えローン」を利用しましょう。

ローン残債がある場合の不動産売却！売却時の注意点は？

ローン残債がある場合は、慎重な売却活動が必要になります。
どのようなことに気を付ければ良いのか、注意点を確認しておきましょう。

売却実績に注視する

住宅ローン残債がある方にとって、不動産を売却して完済したいものです。
そこで、住宅ローン残債のある不動産の売却に強い不動産会社に仲介を依頼すれば、できる限り高値で売れるように販売活動に注力してもらえます。
数ある不動産会社は、中古住宅の売却を得意としていたり、買取に力を入れていたりと、得意・不得意な面がそれぞれ異なります。
売主の要望をきちんと受け入れつつ、専門的な知識でサポートしてくれる会社もあるでしょう。
さらに、不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ「媒介契約」によっても、売却のスピードや質は変わってきます。
3つの媒介契約のなかでも、手厚いサポートを受けながら売却状況をきちんと把握できる「専属専任媒介契約」がおすすめです。
なお、弊社のほうでも買取査定をおこなっておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

売り先行

家の買い替えには、「売り先行」と「買い先行」の2種類の売却方法があり、ローン残債があるなら「売り先行」がおすすめです。
売り先行とは、旧居の売却をしてから新居を購入することです。
反対に買い先行とは、新居を購入してから旧居の売却をおこなうことをいいます。
高く売りたいなら売り先行が有効で、資金の調整がしやすいです。
仮に買い先行を優先してしまうと、自己資金が少なくなってローン残債を新居の住宅ローンに合算するしかありません。
それよりも、先に売却をしてお金の工面ができる売り先行のほうが、注意すべきポイントが少なく、トラブルも起きにくいです。

まとめ

不動産売却を検討中なのに、ローン残債があって困っている方は、売却方法を工夫してみましょう。
できるだけアンダーローンの方法で進めたいものですが、築年数やエリアで希望通りにいかないことは多いです。
納得のいく売却活動ができるように、注意点を押さえて完済を目指しましょう。

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