不動産売買でみなし贈与を回避！価格設定の根拠や判定基準についても解説
親族間で不動産を売買する際には、価格設定や契約内容が、適正であるか慎重に判断することが重要です。
とくに、相場とかけ離れた条件での取引は、意図せず贈与とみなされ課税対象となる可能性があるため注意が必要です。
本記事では、みなし贈与の概要と、判定されやすい取引条件、回避するための対策についても解説します。
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不動産取引におけるみなし贈与とは
みなし贈与とは、当事者にその意図がなくても、著しく低い価格で不動産を譲り受けた場合に、時価との差額が贈与とみなされる税務上の考え方です。
とくに、親子や夫婦など親族間の売買では、生活支援の目的から安値で合意しやすく、この問題が頻発する傾向にあります。
売買契約書という形式を整えていても、税務署は実際の経済的利益が、移転しているかを厳しくチェックするのです。
また、不動産を安く取得するケースだけでなく、買主の債務を免除したり、引き受けたりして利益を与えた場合も対象に含まれる仕組みとなっています。
そのため、価格設定はもちろんのこと、支払条件や債務の処理も含め、第三者間の取引と同様の客観的な合理性が求められます。
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みなし贈与と判定されやすい取引の条件
みなし贈与の対象となる典型的な条件は、相場と比較して、著しく低い価額で不動産を譲り受けた場合です。
個人間売買におけるこの基準は、法人取引のような、時価の2分の1未満といった、機械的な割合で決まるわけではありません。
立地や面積、老朽化の程度など、個別の具体的事案に基づいて、時価との差額が厳密に判定されるのです。
さらに、売買価格自体は適切に設定していても、実際の代金決済がおこなわれていなければ注意が必要です。
返済計画が曖昧であったり、後から代金支払義務を免除したりすると、実質的な利益の移転として扱われる可能性が高まります。
そのため、適正な価格設定にくわえて、代金の授受が客観的に確認できる証拠を残しておくことが欠かせません。
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みなし贈与とならないための対策
税務署からみなし贈与と指摘されないためには、複数の公的資料を用いて、時価とかけ離れない売買価格を設定することが大切です。
近隣の成約事例や地価公示、路線価などを根拠とし、第三者間でも成り立つ価格であることを、説明できるようにしておきましょう。
実務で語られがちな、時価の80%なら安全という目安に関しても、国税庁が一律の基準として、認めているわけではありません。
割合だけに頼るのではなく、適切な時価算定の根拠と、明確な資金移動の実態をそろえることが重要です。
契約前の段階から、不動産鑑定士や税理士などの専門家へ相談し、価格形成や契約の客観性を担保しておくことが、トラブルの回避に繋がるでしょう。
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まとめ
みなし贈与とは、不当に安い価格での売買や債務免除により、実質的な利益が移転したとみなされる税務上の考え方です。
法人取引のような明確な基準割合はなく、物件の個別事情や、代金決済の実態に基づいて判定されます。
客観的なデータに基づいて、適正な価格を設定し、事前に専門家へ相談することが確実なトラブル回避の鍵となるでしょう。
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