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マイホームの買い替えで使える「譲渡損失の繰越控除の特例」とは?

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マイホームの買い替えで使える「譲渡損失の繰越控除の特例」とは?

カテゴリ:不動産売却

マイホームの買い替えで使える「譲渡損失の繰越控除の特例」とは?

マイホームの買い替え時、住宅を購入したときよりも安くでしか売却できなかった場合に、利用できる特例があるのをご存じですか?
その特例を使えば、最大4年間にわたって、売却時の損失分をほかの所得から相殺できます。
節税効果の高い特例ですが、知らずに損をしている方も少なくありません。
そこで今回は、マイホームの買い替え時に使える「譲渡損失の繰越控除の特例」について解説します。

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マイホーム買い替え時の「譲渡損失の繰越控除の特例」とは

マイホーム買い替え時の「譲渡損失の繰越控除の特例」とは

譲渡損失の繰越控除の特例は、正式には「マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。
この特例は、マイホームを買い替える際に、購入時の価格よりも安く売却した時しか利用できず、損をした場合にのみ使えるものです。
本来は、令和3年12月31日までの適用期限でしたが、令和4年度の税制改正によって、令和5年12月31日にまで延長されました。
正式名称に「損益通算及び繰越控除の特例」とあるように、2つの制度が組み合わさってできています。
まずは、損益通算とはどのようなものなのか、仕組みと併せて解説しましょう。

損益通算とは

マイホームを売却して、購入時よりも高く売れた場合、その利益には税金(所得税・住民税)がかかります。
一方、購入したときよりも安くでしか売れなかった場合、損をしたことになり、これを「譲渡損失」といいます。
基本的に、長く住んでいた物件を売却するときには、購入時よりも高額で売れることはほとんどありません。
とくに新築で購入した場合、家の価値は年々減っていくため、売却価格が購入価格を超えることは少ないです。
譲渡損失が出たら、利益はマイナスということになるため、確定申告は「必須」ではありません。
しかし、マイホームの買い替え時においては、譲渡損失が出た際に確定申告をすることで、損失分をほかの所得と相殺できます。
この制度を、「損益通算」と呼びます。

繰越控除とは

続いて「損益通算及び繰越控除の特例」の「繰越控除」について解説します。
繰越控除とは、その年の給与所得などから損益通算をしても、損失額のほうが大きい場合、翌年に繰り越せるという制度です。
たとえば、マイホームを売却して、2,000万円の譲渡損失が出たとしましょう。
その年の給与所得が500万円だった場合、損益通算をおこなうことで、その年の所得税はゼロになります。
しかし、これでは、まだ損失額が1500万円残っていますよね。
そこで、翌年にこの損失分を繰り越し、翌年の給与所得から相殺するという制度を「繰越控除」といいます。
さらに翌年だけでなく、翌年以降3年間の繰り越しが可能で、損益通算した年と合わせて4年間、ほかの所得から相殺できるのです。
この2つの制度が合わさって、「譲渡損失の繰越控除の特例」といいます。
なお、この特例は、住宅ローン控除との併用も可能です。
節税効果の高い特例なので、これからマイホームの買い替えを予定している方は、ぜひとも知っておきたい制度といえるでしょう。

マイホーム買い替え時の「譲渡損失の繰越控除の特例」の適用要件

マイホーム買い替え時の「譲渡損失の繰越控除の特例」の適用要件

節税効果が高い「譲渡損失の繰越控除の特例」ですが、この特例を受けるためには、いくつかの要件を満たさなければなりません。
どのような要件があるのか、順番に解説します。
なお、ここでご紹介するのは、適用要件の一部です。
より詳しい要件を知りたい方は、国税庁のホームページをご覧ください。

売却するマイホームの所有期間が5年以上

売却した年の1月1日において、マイホームの所有期間が5年を越えていなければなりません。
また、住まなくなってから3年目の12月末までには、マイホームを売却している必要があります。

マイホームを取り壊した場合は1年以内に契約を結ぶこと

マイホームの買い替え時に、老朽化などによって取り壊しをする方もいるでしょう。
その場合、特例を受けるためには、マイホームを取り壊した日から1年以内に譲渡契約を結ばなければなりません。
それに加えて、先ほどの「住まなくなってから3年目の12月末までに売却」という要件も満たしている必要があります。
なお、取り壊したあとの敷地に賃貸マンションを建てたり、駐車場にして人に貸したりすると、特例の適用外となってしまうため注意しましょう。

借り入れ期間が10年以上の住宅ローンを組むこと

この特例は、借り入れ期間が10年以上の住宅ローンを組むことが利用条件とされています。
そのため、たとえ現金があったとしても、借り入れ期間が10年以上になるよう設定して、住宅ローンを組まなければなりません。

売却した年の前年1月1日から翌年12月末までの間に買い替えていること

特例を利用するためには、マイホームを売却した年の前年1月1日から、翌年12月末までの間に、新しい家に入居している(もしくは入居見込み)必要があります。
たとえば、令和3年に売却した場合、令和2年〜令和4年の間に、新しいマイホームを購入していなければなりません。
なお、買い替え先のマイホームは、国内の物件に限ります。

買い替え時に「譲渡損失の繰越控除の特例」が適用外となるケース

買い替え時に「譲渡損失の繰越控除の特例」が適用外となるケース

最後に、譲渡損失の繰越控除の特例が適用外になってしまうケースを一部ご紹介します。
特例が利用できると思ったらできなかった…とならないためにも、事前に確認しておくようにしましょう。

売却したマイホームの敷地面積が500㎡を超える場合

売却したマイホームの敷地面積が500㎡を超える場合、その部分に関しては、特例が適用されません。
たとえば、600㎡のマイホームを売却して譲渡損失が発生したとしましょう。
特例の対象は、敷地面積が500㎡までなので、超過分の100㎡は、繰越控除の対象でなくなるというわけです。

合計所得金額が3,000万円を超える場合

損益通算をした翌年以降に繰越控除をする場合、所得が3,000万円以内に収まっていないといけません。
所得が高すぎると、その年は繰越控除が使えなくなるということを覚えておきましょう。

償還期間10年以上の住宅ローンがない

この特例を使用している間は、ローンの返済が10年以上ある状態でなければなりません。
とくに注意が必要なのが、繰り越し返済です。
ローンを組んだときには、10年以上の返済期間があったとしても、繰り越し返済により10年未満になってしまうと、その年から特例が利用できなくなります。
繰越控除を利用する年の12月31日において、必ず返済期間10年以上の住宅ローンがある状態にしておきましょう。

特例を受けるためには確定申告が必要!

「譲渡損失の繰越控除の特例」を受けるためには、確定申告が必要です。
確定申告は、マイホームを売却した翌年の2月16日~3月15日の間におこなう必要があります。
また、2年目以降に繰越控除を受ける場合も、確定申告書が必要です。
会社員は確定申告に馴染みがない人も多く、「面倒くさい」と感じてしまうこともあるでしょう。
しかし、「譲渡損失の繰越控除の特例」は節税効果が高いため、ぜひとも利用することをおすすめします。

まとめ

今回は、マイホームの買い替え時に利用できる「譲渡損失の繰越控除の特例」について解説しました。
譲渡損失の繰越控除の特例は、マイホームの買い替え時に「譲渡損失」が発生した場合に適用できる制度です。
適用するには要件を満たす必要があるため、自分があてはまるかどうか確認してみてください。

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