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不動産を売却する流れとは?査定や契約について解説!

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不動産を売却する流れとは?査定や契約について解説!

カテゴリ:不動産売却

不動産を売却する流れとは?査定や契約について解説!

不動産の売却を検討しているけど、何から始まれば良いのかわからない、という方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産を売却する際の流れについてご紹介します。
不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産売却における査定の流れ

不動産売却における査定の流れ

不動産を売却する際、最初にすることは、査定を依頼することです。
では、どのような流れで査定が行われるのでしょうか。
また、査定の種類や違いなどについても、見ていきましょう。

査定には2種類ある

不動産の査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
それぞれの特徴や違いについて見ていきましょう。

机上査定
机上査定は、物件を訪問せずに机上で査定をおこないます。
短時間で査定額を算出することが可能なため、物件の価格をすぐに知りたいという場合におすすめの査定方法となります。
しかし、実際に物件を訪問しているわけではありませんので、査定の精度は高いとはいえません。
したがって、不動産を売却する場合は、机上査定だけでは不十分といえます。
あくまで、おおよその価格を知りたいという場合に、気軽に査定できる方法ということを認識しておきましょう。

訪問査定
訪問査定は、実際に不動産会社のスタッフが物件を訪問して詳細な査定をおこないます。
物件に関するデータに加え、周辺の状況や家の中の傷や劣化、一戸建てであれば隣家との境界線まで調査しますので、より精度の高い査定が可能です。
不動産は、実際に目視しないとわからない部分が多いので、机上査定で算出した想定価格とは大きく異なるケースも少なくありません。
しかし、訪問査定は実際の売却価格により近いため、実際に不動産を売却する場合は訪問査定が必要といえるでしょう。

机上査定と訪問査定の違い
上記のことからわかるとおり、机上査定と訪問査定は、実際に物件を訪問するかどうかという点が大きな違いとなります。
そのため、査定価格の精度は訪問査定のほうが高くなります。

査定方法の内容

不動産の査定には2種類あることが分かりましたが、どのような方法で査定がおこなわれているのでしょうか。
査定方法は以下の3種類となります。

取引事例比較法
取引事例比較法は、条件が似ている周辺物件の成約事例をピックアップして比較する方法です。
おもに、マンションや土地の査定で利用されています。

原価法
原価法とは、建物を同じ場所に建てた場合の費用を調べ、築年数によって減価修正をして価格を調べる方法です。
おもに、一戸建ての建物部分の査定で利用されています。

収益還元法
収益還元法とは、賃貸用不動産が将来期待される収益をもとに価格を求める査定方法です。
居住用の不動産ではなく、投資用の不動産査定で多く利用されています。

査定の注意点

不動産査定をおこなう際、いくつかの注意点があります。
不動産査定をおこなう際の注意点は、3か月以内に市場で売れた場合の価格を想定しているという点です。
また、必ずしも査定額で売却できるとは限らない、という点に注意しましょう。
むしろ高い価格で売り出してしまうと、いつまでたっても売れないというケースもあり、結局値下げして売却することになりかねません。
そのうえ、売却までに長い時間を要してしまうので注意が必要です。

不動産売却における媒介契約

不動産売却における媒介契約

不動産を売却する際、多くの場合は不動産会社に仲介を依頼します。
その際に締結するのが媒介契約です。
ここでは、媒介契約書の記載内容や、媒介契約の種類について見ていきましょう。

媒介契約は3種類

媒介契約は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
一般媒介契約は、複数の不動産会社に媒介を依頼できることが、他の契約と違う点です。
そして、レインズへの登録義務がないことも大きな違いとなります。
レインズとは、国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステムのことです。
レインズの登録により、物件情報が広まりやすく、より売却しやすくなります。
また、一般媒介契約はレインズの登録義務がないことに加え、業務報告の義務もありません。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の内容は似ていますが、違う点は業務報告の頻度と、レインズへ登録するまでの日数が異なります。
また、専属専任契約は売主が自ら買主を見つけたとしても、直接契約することはできません。

媒介契約書の記載内容

媒介契約書には以下のようなことが記載されます。

●甲乙の記名押印欄
●成約に向けての義務(一般媒介契約書では、成約に係る乙の業務)
●媒介に係る業務(一般媒介契約書では、媒介に係る乙の業務)
●建物状況調査を実施する者の斡旋の有無
●有効期間
●約定報酬額
●約定報酬の受領時期


一般媒介契約は、業務報告とレインズの登録義務がないため、不動産会社が担う義務については以下の記載になります。

成約に向けての乙の義務

●乙は、契約の相手方との契約条件の調整等をおこない、契約の成立に向けて積極的に努力します
●乙は、目的物件の売買又は交換の申込があったときは、甲に対し、遅滞なくその旨を報告します


一方の専任媒介契約や専属専任媒介契約では、業務報告とレインズの登録義務があるため、不動産会社が担う義務について報告の頻度などを詳細に記載する必要があります。

契約と引き渡しの手続き

契約と引き渡しの手続き

買主が見つかり売買契約をおこなった後、引き渡しとともに売却が完了となります。
ここでは、売買契約から引き渡しの流れについて見ていきましょう。

売買契約の流れ

買主から申し込みがあり、契約条件が整ったら売買契約をおこないます。
その際、買主から手付金を受け取りますが、この手付金は買主の都合で契約を解除する場合は返金する必要がありません。
逆に、売主の都合で契約を解除する場合は、手付金の倍額を支払う必要があります。
なお、手付金は売主が不動産会社であれば上限が20%と決まっていますが、個人で売却する際は上限がありません。
一般的に、売却価格の5〜10%程度が相場です。

引き渡しの流れ

引き渡しは、買主が住宅ローンを借りる金融機関でおこなわれるのが一般的です。
売主、買主、媒介契約を締結した不動産会社、司法書士が集まっておこなわれます。
引き渡しは、一般的に平日におこなわれますので、立ち会えない場合は親族や司法書士に立ち会いを依頼することが可能です。
引き渡しの流れは以下のとおりとなります。

●買主側の金融機関が買主にローンの融資を実行
●買主から売主の口座に購入代金を振り込む(売主に住宅ローンが残っている場合はこの時点で完済する)
●売主側の金融機関が抵当権抹消書類を司法書士に交付
●司法書士が登記所で所有権の移転と抵当権の設定登記を手続き
●固定資産税などを精算(マンションの場合は管理費なども精算する)
●売主から買主に必要書類・鍵の引き渡し
●仲介手数料を支払う


上記のとおり、仲介手数料の支払いは引き渡しでのタイミングとなります。
なお、抵当権抹消登記に要する費用は、登録免除税が不動産1個につき1千円、司法書士への報酬が1〜1.5万円です。

まとめ

今回は、不動産を売却する際の流れについてご紹介しました。
不動産を売却する場合は、まずは査定が必要となりますが、机上査定より更に精度の高い訪問査定がおすすめです。
また、媒介契約に関して、スピーディーに売却したい場合は、レインズへの登録や業務報告の義務がある専任媒介契約や専属専任媒介契約をおすすめします。
全体的な流れを把握して、売却をすすめていきましょう。

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