建売住宅は、すでに建物規格が完成した状態で販売されているため、失敗しにくいと言われています。
しかし、間取りや価格、雰囲気だけで判断するのはおすすめできません。
もちろん重要な判断材料となりますが、購入後に後悔しないためにもきちんとチェックポイントを押さえておきましょう。
そこで今回は、建売住宅の住環境や性能、契約条件におけるチェックポイントについてご紹介します。
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建売住宅を検討する際は、間取りや価格も気になるところですが、今回は住環境でのチェックポイントをご紹介します。
用途地域
用途地域とは、土地の利用方法によって住宅地・商業地・工業地の大きく3つに分けられ、さらに細かく分類した13種類の地域のことを言います。
13種類とは、第一種・二種低層住居専用地域、第一種・二種中高層住居専用地域、第一種・二種住居地域、準住居地域、田園住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域のことです。
このように用途地域が指定された場合は、建物の高さや建ぺい率、容積率などが制限されます。
たとえば、住宅街で需要があったとしても「第一種低層住居専用地域」の場合は、コンビニエンスストアやスーパーマーケットを建設できません。
そのため、購入前には一度確認しておくことをおすすめします。
接道状況
接道とは、土地が面している道路のことを言い、「建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」という接道義務があります。
この接道義務を満たしていない土地では建物を建てることができません。
もし、接道義務を満たしていなかった場合、「セットバック」の必要があります。
セットバックとは、幅員4mを確保するため、道路の中心線から2m後退することです。
接道状況が悪いと、災害時に救急車や消防車がスムーズに通ることができません。
購入の際は敷地を意識しがちですが、安全性を考慮するなら道路にも注目してみましょう。
日当たり
日当たりも、部屋の明るさや開放感に大きく影響するため重要なチェックポイントです。
内見が遅い時間帯だったり、晴れていない場合は日当たりを確認することができません。
また、ほかの建物に採光を遮られている可能性もあるため、方角や電気を付けた状態の雰囲気に惑わされないよう、しっかり確認しておきましょう。
建売住宅の性能におけるチェックポイント
ここでは、住宅の品質確保の促進などに関する法律「品確法」に基づき定められた「住宅性能表示制度」についてご紹介します。
住宅性能表示制度とは
住宅性能表示制度とは、これまで評価が曖昧であった住宅性能を「見える化」することで簡単に比較できるという制度です。
具体的には10分野の評価基準を定めて評価しています。
耐震性や地盤、基礎の構造を評価する「構造の安定」、耐火性や警報機を設置する「火災時の安全」、耐久性や腐朽、シロアリ被害を軽減させる「劣化の軽減」、給排水やガスなどの配管点検による「維持管理・更新への配慮」があります。
さらに、断熱性や気密性による「温熱環境」、化学物質への対策をする「空気環境」、開口率や方位別開口比による「光・視環境」、バリアフリー性などの「高齢者等への配慮」、開口部の侵入防止対策などの「防犯」の10分野です。
これら10分野には「等級」が定められており、このうち4分野は「必須分野」となります。
等級は、数値が大きいほど対策や工夫、配慮がされていることを表します。
しかし、等級が1であっても、建築基準法上の規定は満たしていることを意味しているため問題はありません。
そこで、必須となる4分野の等級についてご紹介します。
構造の安定
耐震等級が1〜3等級、耐風等級が1〜2等級、耐積雪等級が1〜2等級と定められています。
耐震等級1とは、建築基準法と同等の耐震性能であり、震度6強〜7程度の地震でも倒壊はしないというレベルです。
しかし、倒壊はしないだけで大規模修繕や建て替えが必要になる可能性はあります。
等級2になると建築基準法の1.25倍の耐震性能になり、同等の地震でも一定の補修で住み続けられる、学校や避難所などの公共建築物レベルとなります。
そして等級3になると、建築基準法の1.5倍の耐震性能で、同等の地震でも軽い補修程度で住み続けられ、消防署や警察署などの防災施設のレベルに値するのです。
劣化の軽減
劣化対策等級が1〜3等級で定められています。
劣化対策等級1では、建築基準法の対策と同等であり、等級2になると通常想定される条件のもとで使用できる期間が、約50〜60年の2世代以上となります。
また、等級3では約75〜90年の3世代以上で使用可能です。
維持管理・更新への配慮
維持管理対策等級が1〜3等級で定められています。
等級2以上になると、基礎や外壁などの躯体に傷を付けずに設備点検や補修が可能です。
たとえば、コンクリートに配管を埋め込まないなど、維持管理をおこなうための基本的な措置が取られています。
等級3では、躯体だけでなく床や天井の仕上げ材を傷つけずに設備点検や補修が可能で、掃除口や点検口を設けるなどとくに配慮がされています。
温熱環境
断熱等性能等級が1〜4等級、一次エネルギー消費量等級1〜5等級と定められています。
2013年に省エネ基準が改正され、断熱性能に一次エネルギー消費量基準が加わりました。
断熱等級2は1980年の省エネ基準で、等級3は1992年基準、等級4では2013年基準で外皮性能も加わります。
一次エネルギー消費量等級は4以上になると、2013年基準の一次エネルギー消費量性能となります。
等級5では、低炭素基準総統の一次エネルギー消費量性能となるのです。
建売住宅の契約条件におけるチェックポイント
不動産を購入すると仲介手数料が発生します。
たとえば、4,000万円の物件を購入した場合は、上限138.6万円の仲介手数料が発生し、購入価格分とは別に支払います。
しかし、新築一戸建ての場合、仲介手数料が無料となるケースがあるのです。
そこで、物件情報に記載されている「取引態様」を確認することで、仲介手数料が発生するかどうかをチェックすることができます。
この取引態様は3種類あり、1つずつご説明します。
売主
「売主」と記載されている場合は、不動産会社が所有している物件であり、自らが売主となり取引をします。
そのため、仲介手数料は発生しません。
代理
「代理」と記載されている場合は、売主の代理人となり取引をします。
買主側からすると、売主と取引をするケースと変わらず、仲介手数料が発生することはありません。
媒介
「媒介」と記載されている場合は、売主と買主は不動産会社を通して取引をします。
この場合は、基本的に仲介手数料が発生しますが、不動産会社によっては料金に差が生じたり、無料だったりといったところもあるため、まずは問い合わせてみると良いでしょう。
注意点
仲介手数料が無料となるケースもあるものの、手数料相当分が価格に上乗せされている可能性もあります。
また、別の名目で請求される場合もあるため、手数料無料が必ずしもお得とは限りません。
引き渡し日
手続きが終了し、引き渡しを受けたら買主の住宅となるため、いつ引っ越しても問題ありません。
しかし、工事遅延により建物の引き渡しが遅れる可能性もあるため、引き渡し日の翌日に引っ越し予定を入れるのは避けましょう。
また、不動産売買の契約を締結した後に解除を申し出た場合は、支払った手付金を放棄しなければならないため、注意が必要です。
まとめ
建売住宅を購入する際は、用途地域や接道状況、日当たりなどの住環境を確認しなければなりません。
また、住宅性能表示制度におけるそれぞれの等級もチェックポイントのひとつです。
さらに、仲介手数料や引き渡し日などの契約条件もしっかりチェックしておきましょう。
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