不動産相続の際の相続税対策！基礎控除や特例等について解説

家や土地などの不動産を相続した場合、必ずその相続したものの額によって相続税と呼ばれる税金が課せられますが、不動産の場合はとくに大きな金額が動くものになるので、節税対策をおこなうことが大切です。
相続は基本的に1人というよりは複数人でおこなうことが多いので、さまざまなケースにおいて控除や特例などの節税方法があります。
初めて相続をおこなう場合などには複雑な気がしてよくわからないといった方も多いかと思いますので、いろいろなパターンを挙げつつ一つひとつご紹介していきます。

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相続税における基礎控除について

まず初めに、今回ご紹介していく不動産相続の節税方法において一番大切で、なおかつ誰にでも適応となるものとして、基礎控除というものがあります。
基礎控除は、基本的にどのようなケースでも必ずその額までは税金がかからないというもので、これを適用したうえで相続した金額が残るか残らないかによって、その後の対応方法に大きな違いが出てきます。
誰にでも適応となる基礎控除ですが、その額の計算方法は3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）となり、この計算式からもわかるように、3,600万円までは必ず基礎控除額として相続額から引かれます。
法定相続人の数というのが大変重要で、相続をおこなう場合、基本的には亡くなった人の配偶者や子どもが法定相続人とされますが、その法定相続人が多ければ多いほど、基礎控除の対象となる費用も高くなります。
この額の計算は単純で、半端な額になることは基本的になくすぐに算出できますので、法定相続人が集まったらまず一度計算しておくと、その後の相続や申告がスムーズにいくと言えるでしょう。
また、基礎控除とは別に配偶者控除というものがあります。
この配偶者控除の場合も計算の必要はなく、1億6,000万円までは自動的に控除の対象となり、その額以内の相続の場合には相続税はかからないとされています。
これは配偶者が相続をおこなった場合のみ適用となり、また控除とは直接関係ありませんが、配偶者が相続をおこなう場合には遺産の半分が法定相続額になるという点も覚えておくようにしましょう。
そのほか、20歳未満の未成年が相続する場合には、相続が発生したときから成人するまでの年数×10万円が控除額としてカウントされる未成年者控除があります。
また、一般障害者が相続する場合には相続時から85歳までの年数×10万円、特別障害者が相続する場合には85歳までの年数×20万円が控除されることになる障害者控除などといった特例もあります。
控除をおこなったうえで、それでも課税対象となる相続額が残っている場合には、そこに税率をかけた額を申告して納付することになるのです。
これらの控除の種類をしっかりと覚えておくことで、いざ相続をおこなう際にどれが適用となるのかがわかり、もっとも控除額が大きくなる方法で申告することで、相続人にとっての負担をかなり抑えることができます。

小規模宅地の特例

次に、これまでにご紹介してきた控除とは異なる特例についてご紹介していきます。
控除とはまた違った方法で節税に繋げることができる非常に重要なポイントとも言えますので、こちらも必ず押さえておくようにしましょう。
今回ご紹介するのが、小規模宅地の特例についてです。
この特例とは、主に家というよりは土地の相続の場合に適用されることになるものです。
この特例条件に当てはまっている場合、相続税評価額のうち最大80%を減額することができるというもので、土地の相続の際にはこの条件に当てはまっているのかどうかを必ず確認するようにしましょう。
その条件とは、居住用として使用されていた土地、事業用として使用されていた土地、貸付事業用として使用されていた土地の3種類に大きく分けられますので、それぞれについて詳しくご紹介していきます。

居住用として使われていた場合

まず、もっともわかりやすいのがこの居住用土地の場合です。
これは言葉のとおり、土地の所有者が生前、居住していた住宅のある土地の場合に対象となります。
しかし、誰かが住んでいたからといって必ず対象となる訳ではなく、対象となるのは亡くなった人物か、亡くなった人物と一緒に生計を立てていた人物が住んでいた場合のみになります。
また相続人が、同居していた親族か配偶者である場合のみこの特例が適用となりますが、これ以外のケースの場合にはこの方法を使用することはできません。
そのほか、配偶者以外による相続でこの特例を適用したい場合には、相続後は居住用としてしばらく所有していることが絶対条件となっていますので、こちらも注意が必要です。
居住用の土地だったケースでは、最大の面積は330㎡、最大80%の減額がされることになります。

事業用として使われていた場合

事業用、つまりは飲食店やオフィス、事務所などに使用していた土地を相続する場合に利用することができる特例です。
事業用ということもあり、最大の土地面積は大きく400㎡で、最大80%の減額が可能ですので覚えておくようにしましょう。

貸付事業用として使われていた場合

この貸付事業用というのは、簡単にご説明すると集合住宅などを賃貸に出したり、テナントとして土地を誰かに貸したりする事業をおこなっていた土地のことを指します。
その土地を誰かに貸すことで事業として成り立っていた場合のみを指すので、内輪や親族同士での曖昧な貸し借りや、貸付地としていたものでも長い間空き地だった物件の場合には適用とならないケースもあるので注意が必要です。
この場合には、限度となる面積は200㎡で、最大で50%減額されることになります。
評価額は税額に直結する重要なポイントですが、以上の3点はそれを減額できる方法として非常に有効な特例ですので、必ず覚えておくようにしましょう。

貸家建付地の相続税評価額の算出方法について

最後に貸付事業用として、アパートやマンションといった集合住宅や駐車場などのように、人に貸付をおこなう事業に使用していた土地の場合の相続税評価額の計算方法についてご紹介していきます。
少し複雑な部分もありますので、もし事業用に使用されていた土地を相続することになった場合にはぜひ参考にしてみてくださいね。
まず、こういった貸付の事業として運営している土地のことを貸家建付地と言いますが、この貸家建付地の場合、通常の土地と比べると相続税の評価額が大幅に減額される対象となります。
土地の価値を決める評価額というものをもとに税率が課せられることになりますので、この評価額の大きさによって、課せられることになる税額にも大きな違いが生まれることになります。
基本的に、建物が建っている土地の評価額は建築したときの価格の50%から70%程度が相場であるとされていますが、貸家建付地の場合、その評価額の割合から30%減額されることになるのです。
つまり、算出するための計算方法は、評価額-（評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合）といった式になります。
場合によっては、これを適用したうえでさらに先ほど触れた小規模宅地の特例の対象とすることができますので、不動産の節税対策にかなり有効であると言えるでしょう。

まとめ

不動産を相続する際に必ず計算する必要がある相続税の節税対策について、さまざまな控除や特例について触れながらご紹介してきました。
知らないだけで、いろいろなケースに適したパターンがありますので、まずはしっかりと事前に調べたうえで慎重に算出することが非常に大切です。

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