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不動産を任意売却するメリット・デメリットとは?流れについても解説

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不動産を任意売却するメリット・デメリットとは?流れについても解説

カテゴリ:不動産売却

不動産を任意売却するメリット・デメリットとは?流れについても解説

住宅ローンを組んで不動産を購入すると、毎月一定の額を返済していく必要があります。
慎重に資金計画を立てて住宅ローンを組んだつもりでも、ライフステージの変化により、支払いが困難になるかもしれません。
まずは金融機関に相談することが大切ですが、それでも支払いが難しい場合は、「任意売却」をするという方法があります。
この記事では、任意売却とはなにか、また任意売却するメリットや流れについて解説します。

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不動産の「任意売却」とは?

不動産の「任意売却」とは?

不動産の支払いが困難な場合に使える「任意売却」とは、どのようなものなのでしょうか?
任意売却とは、銀行などの金融機関に承諾を得て、不動産を売却する方法です。
通常、住宅ローンを組んで借り入れをすると、対象の不動産には権利抵当権が設定されます。
抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、金融機関が不動産を担保にできる権利です。
この抵当権がついている不動産に関しては、抵当権を抹消しない限り、自分勝手に売却ができません。
抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済する必要があるのですが、売却代金をすべて返済にあてても不足が出る場合があります。
その場合は、足りない分を手持ちから出さなければなりません。
とはいえ、何百万と不足がある場合などでは、現実的には難しいところでしょう。
そこで、住宅ローンの残債があるまま、金融機関と交渉をおこない、売却の許可を得てから売りに出す方法が「任意売却」です。
任意売却は「ローン完済のために不動産を売りたいのに、売却価格がローン残高を下回るため売却できない」という場合に利用できる売却方法なのです。
ただし、必ずしも金融機関が許可をするとは限りません。
銀行からの許可を得られない場合は、そもそも任意売却自体できないということを念頭に置いておきましょう。

任意売却はどんなときに検討する?

具体的に、どんなケースで任意売却を検討するのでしょうか?
任意売却にて不動産を売る際の、代表的な例を2つご紹介します。

離婚
離婚をするときに住宅ローンが残っていると、今後の生活に大きな負担がかかります。
また、どちらかが連帯保証人になっているケースでは、債務者がローンの返済を滞ると、もう1人に返済責任が生じるため、離婚後も不安な生活を送ることになるでしょう。
このように「離婚が原因で自宅を売却したいけれど、ローンを完済する資金がない」という場合にも、任意売却がおこなえます。

住宅ローンの支払いが困難なとき
任意売却を検討する方のなかでもっとも多いのが、住宅ローンの返済が厳しくなったときです。
たとえば、事故に遭い働けなくなる、会社の業績悪化により収入が減るなどして、ローンの返済が困難になるケースもあるでしょう。
滞納を続けると、最終的には「競売」にかけられ、自宅が差し押さえられてしまいます。
競売にかけられると、市場価格よりも安い金額での売却となってしまうため、その前に任意売却という手段を選択するのです。

不動産を任意売却するメリット・デメリットとは?

不動産を任意売却するメリット・デメリットとは?

任意売却は、不動産所有者にとって、競売よりもメリットが大きい売却方法です。
ただし、デメリットも存在するため、どちらも理解しておく必要があります。
ここでは、任意売却をするメリットとデメリットをご紹介します。

メリット1:市場相場に近い価格で売却できる

強制的に売却される競売と異なり、任意売却は通常の不動産取引と同様の方法で売却します。
売主の要望や条件を考慮したうえで、不動産会社が売却活動をおこなうため、競売と比べて、より市場相場に近い価格で売却ができるのです。
高い価格で売却できれば、任意売却後に返済しなければならない残債を減らせるというメリットがあります。

メリット2:周囲に知られずに売却できる

競売にかけられている物件の情報は、インターネットや新聞で広く宣伝されます。
そのため、近隣住民や職場の方に、住宅ローンの滞納により、自宅が競売にかけられていると知られてしまうかもしれません。
一方で、任意売却は、通常の不動産売却と同様の売却活動をおこなうため、周囲に事情を知られることなく、不動産売却ができます。
もし、競売が開始されてしまっても、任意売却の合意を得られれば、競売の取り下げが可能です。
取り下げられた競売の不動産情報(所在地など)は、削除されて閲覧できなくなります。

メリット3:持ち出し金がいらない

一般的に、不動産を売却する際には、売却価格の3~5%程度の諸費用(仲介手数料や登記費用など)がかかります。
この諸費用は、現金で支払わなければなりません。
諸費用がかかるという点は任意売却も同じですが、任意売却の場合は、不動産を売却したお金から、諸費用を支払って良いとされています。
そのため、任意売却の際には、持ち出し金ゼロで売却ができるのです。

一方で「信用情報機関に登録される」などのデメリットも…

任意売却は、競売と比べてメリットが大きいとご紹介しましたが、一方でデメリットも存在します。
任意売却をするには、数か月にわたりローンを滞納していなければなりません。
ローンを滞納している間、金融機関から催促状が届くほか、連帯保証人にも請求がいきます。
そのため、精神的に大きな負担がかかることを、覚悟しておかなければなりません。
また、連帯保証人からの同意が得られないと、手続きが進められないため、保証人へあらかじめ連絡をしておく必要があります。
そのほか、「信用情報機関に登録される(=ブラックリストに載る)」という点もデメリットの1つです。
信用情報機関に登録されると、一定期間大きなローンが組めなくなります。

不動産を任意売却するときの流れとは?

不動産を任意売却するときの流れとは?

金融機関の許可を得られれば、すぐに任意売却がおこなえるというわけではありません。
任意売却には、売却可能な期間が決められています。
ここでは、任意売却が可能な期間と、全体的な流れについて解説します。

任意売却が可能な期間は「代位弁済」から競売の「開札」まで

住宅ローンの滞納が続くと、やがて代位弁済がおこなわれます。
代位弁済とは、保証会社が債務者に代わって、残債務を一括返済する行為のことです。
この代位弁済がおこなわれてから、競売開札日までが、任意売却できる期間となります。
金融機関から許可を得る時間などを考慮して、競売の手続きが開始される前までには、任意売却の活動をはじめたほうが良いでしょう。

任意売却の流れ

任意売却の流れとして、相談から物件の引き渡しまでは、約3~5か月ほどの期間が必要です。
具体的な流れは以下のとおりです。

●1:不動産会社へ任意売却の相談をする
●2:住宅ローンの残高証明を取得・物件の審査をする
●3:不動産会社と相談・面談をおこない、任意売却か競売か判断する
●4:金融機関と交渉・話し合いをおこなう
●5:不動産の売却活動をスタート
●6:物件の引き渡しおよび引っ越し


任意売却をはじめて、買い手がすぐにみつかるとは限りません。
売れなかった場合、競売にかけられ、ローン残債の一括返済を請求される可能性もあります。
こうしたことを避けるためにも、住宅ローンの返済が難しくなった時点で、不動産会社へ相談することが大切です。

まとめ

任意売却は、住宅ローンの返済が厳しくなった場合に検討する売却方法です。
プライベートを守って売却できる、市場価格に近い価格で売り出せるなど、競売よりもメリットが大きいという特徴があります。
ただし、任意売却にはタイムリミットがあります。
競売にかけられる前に、はやめに任意売却に切り替えることが重要です。
不動産の売却についてお悩みの方は、ぜひお気軽に弊社までご相談ください。

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