不動産の所有者が亡くなった後には、その所有者の資産は親族などに相続されることになります。
相続人が複数いる場合などさまざまなケースがあり、実際に分け合うためにどのような手続きが必要なのか難しく感じてしまうこともあるでしょう。
今回は、不動産の分割や登記手続きについて、分割方法の種類や手順、所有権の移転に至るまでをご紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。
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弊社へのお問い合わせはこちら法定相続人と財産を確定させる手続き
まず、被相続人が亡くなったら、その資産の相続をする方が誰なのかを知る必要があります。
相続人は単独の場合もありますが、基本的には複数いる場合が多く、ここで法的に認められた方のことを法定相続人と言います。
一般的には、不動産所有者の配偶者と子ども、両親、兄弟など血縁のある親族が法定相続人となりますが、それを確実に知るために有効なのが戸籍謄本です。
故人の戸籍は本籍地の市区町村の役所で取得することができ、調べるためには故人の一生涯の戸籍をすべて取得したうえで親族を調べることが大切です。
実際に故人の相続人を明確にせずに誰か1人でも欠けたままその後の手続きや話し合いを進めてしまうと、その後判明したときにそれらの手続きがすべて無効となってしまいますので、必ず確認するようにしましょう。
戸籍の調査は、司法書士などの専門家に依頼することもできますので、複雑と感じた場合や、間違いのないよう済ませたい場合などには、相談してみることをおすすめします。
次に、分割をするうえで、分割の対象となる財産を確定させる必要があります。
実際に分けることのできる財産がどれだけあるのかを確実にするためには、不動産や株などの故人の所有していた財産から、住宅ローンの借入額などの債務を引いた額を出す必要がありますが、不動産については、まず被相続人の名寄せ帳を取得する必要があります。
名寄せ帳ではその名義人の所有する不動産を確認することができますので、そこで所有の確認が取れた後に、不動産の固定資産評価証明書を取得してその不動産の価値を確認する流れになります。
不動産の価値だけではなく、詳細情報について知りたい場合には登記簿謄本と土地の公図を取得するとその後の遺産分割などの流れがスムーズになると言えるでしょう。
固定資産評価証明書に記載の評価額によって相続税や固定資産税が決まりますが、場合によっては控除を受けられる場合もありますので、事前に自分のケースがどのような控除に当てはまるのかをしっかりと確認しておくことが大切です。
不動産相続における遺産分割協議と手続き
遺産が確定したら、次におこなうのが遺産分割協議です。
遺産分割協議は、相続人が全員で集まり遺産の分割方法について話し合うことを言い、1人でも欠けてしまうと話し合いは無効となってしまいますので、必ず全員で集まっておこないましょう。
遺産の分け方が決まったら、全員の合意のもと遺産分割協議書という書類を作り、その分割方法を証明するものとして法務局や税務署などに提出することになります。
分割方法について
不動産の分割方法は、大きく現物分割、換価分割、代償分割、そして分割とは少し異なるケースの共有の4つに分けられます。
まず、現物分割とは文字通り、その遺産そのものをそのまま分割する方法のことを指します。
住宅の場合、現物の状態で綺麗に分けることはできませんが、土地の場合には一筆の土地を新たに分けたり、またいくつか不動産がある場合にはそれぞれ分割して取得することもできます。
この方法は、目に見えてわかりやすく分割することができますが、不動産が多い場合や、土地の広さに余裕がある場合には有効と言える反面、そうではない場合にはあまり向かない方法と言えます。
次に、換価分割とは、その土地や住宅を分割する前に売却して、その利益を分け合う方法のことを指します。
この場合、分割の対象となるのは不動産そのものではなく現金になるので、現物分割に比べてその後の手間は少なく、また平等に分け合うことができる面は利点と言えるでしょう。
以上の2つの方法は、平等に遺産を分けることができるのに対し、代償分割という方法は、代表者の1人だけが遺産を相続する方法を取ります。
その代表者はその他の人々にその遺産で得た利益と同等の額を支払う必要があり、そのため代償という名前がついています。
価額賠償とも呼ばれ、代表者の負担が大きくなってしまう点もありますが、売却や分割の手間が省ける分、比較的単純な方法と言えるでしょう。
最後に、分割とは異なる方法として挙げられる共有についてですが、これは厳密には分割の方法ではなく、相続人が全員共有で不動産を所有する方法になります。
所有権移転手続きについて
ここまでは分割の手順や、その方法についてご紹介してきましたが、分割後新たに不動産を所有するにあたってもっとも大切とも言えるのが、所有権移転の登記申請です。
基本的に、所有者が亡くなったあとでも、所定の手続きをしない限りその遺産の所有者は所有権を剥奪されることなくそのままになりますので、相続をした場合には必ず所定の手順で登記申請をおこなう必要があります。
現在は、登記申請をおこなうのは義務ではないため、そのまま所有者を変えないこともできますが、2024年4月以降、所有権の登記申請が義務化されることになりますので、義務ではなくても必ず申請はおこないましょう。
まず、所有権を移転申請するためには、以下の書類を準備しておく必要があります。
●元の所有者（故人）の戸籍
●元の所有者（故人）の戸籍附票
●全相続人の戸籍
●新たな所有者の戸籍附票
●固定資産評価証明書か、固定資産税課税明細書
●収入印紙
●登記申請書
これらの書類はどの分割方法でも必ず必要となるものですが、遺産分割協議をおこなった場合には遺産分割協議書、所有者の遺言書がある場合にはそれも用意する必要があるなど、場合によってさらに追加で書類の提出を求められることもあります。
書類の用意が完了したら、登録免許税という登記申請の際に必要となる税金を納めなくてはなりません。
登録免許税の計算においても、先ほども触れた固定資産評価証明書に記載の評価額と課税標準額が必要となりますので、間違いのないよう確認をしておきましょう。
登録免許税の納付が完了したら、登記申請書などの必要書類を法務局に提出し、申請します。
登記申請の完了後、提出した戸籍などの書類は手元に返ってくることになりますので、念の為保管しておくようにしましょう。
また、一点忘れてはいけないのが相続税の納付です。
相続税は、登記がおこなわれてから10か月以内に所定の税務署に申告する必要がありますので、忘れずにおこないましょう。
税額の計算方法は不動産によって異なるほか、特例が適用となる場合などもあり複雑なため、不安がある場合には税理士に依頼すると良いでしょう。
所有権移転申請は、個人でおこなうこともできますが、専門家に依頼をして済ませることもできますので、よりご自身に合った方法で進めていくことが大切です。
まとめ
今回は、不動産を相続する際の必要事項についてご紹介しました。
さまざまな方法があり、またケースによってどの手順が向いているのか異なりますので、しっかりとメリットとデメリットを照らし合わせたうえで決めていくことが大切です。
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