長く安心できる生活を送りたいと、長期優良住宅の購入を検討される方も多いのではないでしょうか。
長期優良住宅の購入には税制面の減税など多くのメリットがありますが、デメリットについても把握しておくことが必要です。
今回は、長期優良住宅の購入や新築を検討されている方に向けて、長期優良住宅とはどのような住宅なのか、メリット・デメリットもあわせて解説します。
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長期優良住宅とは、2009年6月から施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の基準を満たした住宅のことです。
長期優良住宅の認定基準は専門的な用語も多く、わかりにくいと思われるかもしれません。
ここでは長期優良住宅として認定されるには、何の基準をクリアすれば良いのか、できるだけわかりやすく解説します。
長期優良住宅の認定基準とは
長期優良住宅に認定されるための認定基準をご紹介します。
劣化対策
劣化対策には1～3までの等級があり、数字が上がるほど認定基準も厳しくなります。
長期優良住宅の認定基準として求められているのは、劣化対策等級3で、3世代に渡って使用できる措置が講じられていることが認定基準です。
また劣化対策等級3に加えて、床下収納と屋根裏に点検口を付けることや、床下空間を330mm以上確保していることも条件となります。
耐震性
耐震性には1～3までの等級があり、数字が上がるほど耐震性が高くなります。
耐震等級1とは、建築基準法により定められた最低限の耐震性を満たす基準のことで、震度6～7程度では住宅が倒壊・崩壊しない程度、震度5程度では損傷しない程度と、等級が上がるにつれ耐震性が高まります。
長期優良住宅に求められている耐震等級は2で、上記の耐震等級1の1.25倍程度の地震に耐えられることが認定基準です。
省エネルギー性
断熱性能や省エネ性能が確保されているかも認定基準となります。
長期優良住宅では、省エネルギー対策等級4が求められます。
維持管理・更新の容易性
配管などのメンテナンス性や、内装や設備の点検・補修がしやすい構造となっているかも認定基準となります。
内装や設備は定期的なメンテナンスが必要な部分なので、メンテナンスがしやすいかどうかも重要な項目です。
居住環境
良好な景観の維持・向上に配慮された住宅が求められます。
周辺地域の街並みに合った住宅にすることが必要です。
住戸面積
一戸建てでは75㎡以上、マンションでは55㎡以上という面積の認定基準が設けられています。
1つの階の床面積は、少なくても40㎡以上あることが必要です。
高齢者への配慮（マンション共用部分のみ）
共用部分である廊下や階段部分において、介助に必要なスペースや手すりが設けられているかどうかも認定基準として求められます。
可変性（マンションのみ）
将来の間取りの変更がしやすいように、躯体天井高を2,650mm（2.65m）以上確保していることも条件となっています。
維持保全計画
定期的な点検や補修に関する計画が作られていることも必要な条件です。
長期優良住宅を購入するメリットとは？
次に長期優良住宅を購入する際のメリットについて解説します。
住宅ローン控除の優遇措置
住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、新築で13年、中古で10年借入残高の0.7%が控除されます。
ただし、控除される借入額には限度額が設けられていて、建物の性能によって異なります。
限度額は、長期優良住宅に2023年までに入居すれば5,000万円、2025年までに入居すれば4,500万円です。
一般住宅の限度額が3,000万円なので、住宅ローン控除の限度額が1,500〜2,000万円もアップされるのは大きなメリットといえるでしょう。
登録免許税の減税
不動産を購入した際は、法務局で所有権の保存登記や所有権移転登記をおこなわなければなりません。
所有権の登記には登録免許税がかかりますが、長期優良住宅の場合は一般住宅に比べて税率が低くなる減税措置があります。
一戸建ての一般住宅では保存登記0.15%、移転登記0.3%ですが、長期優良住宅では保存登記0.1%、移転登記0.2%と低くなります。
不動産取得税の減税
不動産取得税とは、不動産の購入や新築をしたときに支払わなければならない税金です。
不動産取得税には控除額があり、一般住宅では控除額が1,200万円、長期優良住宅では1,300万円と控除額に違いがあります。
不動産取得税の計算方法は、「（固定資産税評価額-控除額）×税率3%」です。
固定資産税評価額が3,000万円の一般住宅で計算すると、（3,000万円-1,200万円）×3%=54万円となります。
長期優良住宅では、（3,000万円-1,300万円）×3%=51万円となり、不動産取得税が低くなることがわかります。
固定資産税の減税措置
固定資産税は、不動産を所有している方が毎年支払う税金です。
新築住宅を建てると固定資産税が一定期間2分の1になる減税措置が受けられますが、この期間も一般住宅に比べて長期優良住宅の方が長いというメリットがあります。
一般住宅の固定資産税減の税措置期間は一戸建てで3年間、マンション等で5年間ですが、長期優良住宅では一戸建てで5年間、マンションなどで7年間です。
フラット35の金利の優遇
住宅ローンのフラット35を利用する場合、長期優良住宅では金利の優遇を受けられるメリットがあります。
「フラット35S」を利用できれば、5年もしくは10年間、金利引き下げの優遇を受けることができます。
地震保険料の割引
長期優良住宅は、通常の一戸建てと比べて耐震性も高いため、地震保険の割引を受けることができます。
耐震等級2で30%、耐震等級3で50%の割引が適用されます。
長期優良住宅を購入した際のデメリットとは？
次に、長期優良住宅を購入もしくは新築する際のデメリットをご紹介します。
申請費用がかかる
長期優良住宅の認定を受けるためには申請が必要です。
自分で申請する場合は5～6万円ほど費用がかかります。
ただし、書類の作成や必要書類を集めるなど手間もかかるため、ハウスメーカーや工務店に依頼するケースもあります。
申請を代行してもらうと手数料などを含めて20～30万円ほどかかるため、申請費用がかかることがデメリットの1つです。
建築費用が割高になる場合がある
長期優良住宅の基準をクリアするために、建築費用が高くなるといったデメリットがあります。
ただし、多くのハウスメーカーでは標準仕様で長期優良住宅の基準を満たす建築ができるケースが多いため、割高にはならない可能性もあります。
標準住宅との建築費用に違いについて、事前にハウスメーカーに確認してみると良いでしょう。
定期的なメンテナンスが必要
長期優良住宅の購入後や建築後は、維持保全計画に従い定期的な点検やメンテナンスをおこなわなければなりません。
点検やメンテナンスをおこなった際は、実施記録の作成と保存をすることも必要です。
そのため、検査やメンテナンス、書類作成費用などが定期的にかかることになります。
ただ、定期的な検査をおこなうことは安心して生活を送るためにも必要なため、デメリットではなくメリットとして捉えることもできます。
まとめ
今回は、長期優良住宅の概要や、購入した際のメリット・デメリットについて解説しました。
長期優良住宅を購入した際は、住宅ローン控除や固定資産税など、さまざまな税金の減税措置を受けることができます。
長期優良住宅には、申請費用やメンテナンス費用、定期的な検査が必要などといったデメリットもあるので、購入後にかかる費用についても把握しておきましょう。
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