2022年の税制改正で変更された住宅ローン控除について解説！

2022年に税制改正がおこなわれ、住宅ローンの控除率や借り入れ限度額など、いくつかの項目が変更されました。
今回は、2022年に税制改正により変更された住宅ローン控除の控除率や、変更された背景について解説します。
これから住宅ローンを組む予定の方は新しく改正された控除率が適用になりますので、どのように変更されたのか確認してみましょう。

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2022年の税制改正で住宅ローン控除率が変更された背景

2022年の税制改正により、住宅ローン控除の控除率が新築住宅、中古住宅ともに変更されました。
2022年1月1日以降に住宅の購入や居住を開始した方は、変更された住宅ローン控除率が適用されます。
これまでの住宅ローン控除率が適用されている方は、変更なく今までの控除率が引き継がれます。
では、住宅ローン控除率が変更された背景にはどのようなものがあるのでしょうか。
住宅ローン控除が変更されることになった背景について解説します。

背景

2022年の税制改正で住宅ローン控除率が変更された背景には、もとから指摘されていた、住宅ローン控除が支払い利息額を上回る逆ザヤ状態の問題がありました。
逆ザヤとなってしまう背景には、超低金利状態が続き住宅ローンの金利が1%を割り込むことが多いことが原因として挙げられます。
住宅ローン控除を受けると、年末に控除された分の税金が戻ってきます。
その控除され戻ってくる金額が、支払った住宅ローンの利息額より多くなるという問題が生じていたのです。
たとえば、4,000万円の借り入れがある場合、これまでの住宅ローン控除率1%で計算すると住宅ローン控除額は以下のようになります。

4,000万円×1%（0.01）＝40万円
これまでの控除率で計算すると、年間の住宅ローン控除額は40万円となります。
この40万円の控除額とは、4,000万円の借入に対して最大で40万円の控除があるということで、実際の控除額は支払った所得税額に応じて異なります。
次に、金利0.4%の場合の支払い利息額を計算してみましょう。

4,000万円×0.4%（0.004）＝16万円
4,000万円の借り入れ残高がある場合、控除率1%で計算した控除額が40万円、利息総額が16万円と控除額の金額の方が多いことがわかります。
このような逆ザヤの状況を解消するために、住宅ローン控除の税率が変更されることになったのです。

2022年に変更された新築住宅の住宅ローン控除率とは？

次に2022年の税制改正によって、住宅ローン控除率がどのように変更されたのか、新築住宅の場合からご紹介します。

控除率

新築もしくは消費税課税物件のこれまで1%だった控除率が、逆ザヤを解消するために0.7%に縮小されました。
たとえば3,000万円の借り入れがある場合の控除額は、以前は1%で30万円だったのが、2022年からは0.7%で21万円と削減されることになります。
制度の適用は2022年～2025年末の4年間です。
また年間の合計所得上限額が3,000万円までだったのが、2,000万円までと変更されています。

控除期間

これまでの控除期間は原則10年で、ある一定の要件を満たすことで13年に延長されるものでした。
2022年からは新築住宅や消費税課税物件の場合、控除期間が一律13年間となりました。
売主が消費税課税事業者の場合、販売される不動産物件も消費税が課税されます。
新築の不動産では売主に課税事業者が多く、消費税が課税されることになります。
中古不動産でも売主が課税事業者の場合は消費税が課税されるため、控除期間が13年となるのです。

借り入れ限度額（控除の上限額）

借り入れ限度額は、建物の性能によって次のように異なります。

●認定住宅： 5,000万円（2022年、2023年の入居）、4,500万円（2024年、2025年の入居）
●ZEH水準省エネ住宅：4,500万円（2022年、2023年の入居）、3,500万円（2024年、2025年の入居）
●省エネ基準適合住宅：4,000万円（2022年、2023年の入居）、3,000万円（2024年、2025年の入居）
●一般住宅：3,000万円（2022年、2023年の入居）、2,000万円（2024年、2025年の入居）

借り入れ限度額とは、控除される限度額のことです。
たとえば5,000万円の一般住宅を購入しても、限度額の3,000万円までがローン控除の対象となり、残りの2,000万円は控除の対象にはなりません。
これまで定められていた借り入れ限度額よりも、より細かく建物の性能によって分けられていることがわかります。
また、入居した年によっても借り入れ限度額が異なることに注意しましょう。

2022年に変更された中古物件の住宅ローン控除率とは？

中古物件の住宅ローン控除も、2022年の税制改正で変更されたので確認していきましょう。

控除率

中古物件の住宅ローン控除率も新築や消費税課税物件同様、1%から0.7%に削減されました。
控除率に関しては、新築や中古の区別なく同率の0.7%となったことが特徴です。

控除期間

控除期間は新築と中古では異なり、中古物件の場合は10年です。
売主が課税事業者の場合は、中古物件であっても控除期間は13年になります。

借り入れ限度額（控除の上限額）

中古物件の借り入れ限度額も新築物件同様、住宅の性能により異なります。

●認定住宅：3,000万円（2022年、2025年の入居）
●一般住宅：2,000万円（2022年、2025年の入居）

中古住宅の場合は新築と違い、入居日による限度額の条件が定められていません。
建物性能の違いのみが、借り入れ限度額の上限を決める要因になっています。

築年数の緩和

これまでの住宅ローン控除では、築20年以内の木造住宅か築25年以内のマンションなどの非耐火構造の住宅のみが適用要件となっていました。
築年数が適用要件を越える場合でも、耐震に関する証明書を提出することで住宅ローン控除も利用できましたが、証明書を用意するためには費用や手間がかかるといった問題もありました。
しかし2022年の税制改正により、昭和57年以降の新耐震基準適合住宅であれば住宅ローン控除の対象となります。
昭和57年以降の中古住宅なら、これまで必要だった耐震性を証明する書類の提出もしなくて済むため、中古住宅の販売が促進される改正といえるでしょう。
ただし、昭和56年以前の中古住宅の購入に関しては、住宅ローン控除を利用することができないことに注意しましょう。

住民税の控除上限額の変更

住宅ローン控除額は、自分が支払った所得税から控除されます。
たとえば、3,000万円の借り入れで控除額が21万円、支払った所得税が10万円の場合、住宅ローン控除で還付される金額は10万円です。
所得税で還付されきれなかった分は、翌年の住民税が控除されることになります。
これまでの住民税の控除額の上限が、2022年の税制改正で136,500円から97,500円に削減されました。
住民税が97,500円以上の方は、全額免税にすることができなくなります。
また住宅ローン控除は借り入れ残高の0.7%となるため、住宅ローンの支払いが進み住宅ローン残高が減っていくことで控除額が少なくなることにも注意しましょう。

まとめ

2022年に税制改正で変更された住宅ローン控除の概要や、変更された背景について解説しました。
住宅ローン控除の控除額は支払った所得税の金額に応じて還付されるため、人によっては税制改正の影響がない方もいらっしゃいます。
控除限度額である借り入れ限度額は建物の性能により違いが生じるため、事前に確認しておきましょう。

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