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マイホーム購入時の住宅ローン審査の流れと基準・対策方法

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マイホーム購入時の住宅ローン審査の流れと基準・対策方法

カテゴリ:住宅ローン

マイホーム購入時の住宅ローンの審査の流れと基準・対策方法

マイホームを購入するうえで、住宅ローンの利用を考えている方は多いと思います。
住宅ローンを利用することで購入できる物件の幅が広がりますが、借り入れの際には金融機関による審査がおこなわれます。
今回は、住宅ローン契約時に行う審査の流れや、審査基準、またそれらの対策方法についてご紹介していきます。
これからマイホームの購入を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

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住宅ローンの審査の流れ

住宅ローンの審査の流れ

ここでは、住宅ローンの借り入れ時の流れについてご紹介していきます。
まず、住宅ローンの審査には事前審査や仮審査と呼ばれるものと本審査と呼ばれるものがあり、基本的には2段階に分けて審査がおこなわれます。
流れとしては、借り入れ先や債権者となる金融機関に申し込みをおこなったうえで事前審査に移ります。
申し込みから完了するまでの間は3日から4日ほどとされていますが、場合によっては前後する可能性もあります。
事前審査でとくに問題なく通過できた場合には、その後同様の金融機関に本申し込みをおこないます。
本審査には1週間程度の期間を要しますが、この期間は金融機関やその時の状況によってもさまざまです。
本審査も無事に通ることができれば、実際にローンの契約として、必要書類などを提出し申し込みをおこないます。その後、所定手続きを行い実際に借り入れが可能になります。
ローン審査では、融資後に滞りなく返済ができる人なのかを見極めるために、収入や自己資金など多くの項目が審査対象です。
一方、借り入れの上限額は、年収や勤務先、年齢などにより異なりますので、事前に自身の借り入れ可能額を調べておくと予算が決まり、検討がスムーズに進みます。
大まかな流れとしては以上ですが、ここからはそれぞれの手順について詳しくご紹介していきます。
事前審査と本審査でなぜ2段階に分けるのか気になった方もいるのではないでしょうか。
住宅の場合は住宅ローンの借り入れができなかった場合、家を買えないケースがほとんどです。
そのため、売買契約を締結する前に住宅ローンが借りられるかどうかを見極めておかなければなりません。
したがって、事前審査を通過できなかった場合は売買契約どころか、次の本審査にも進めないということになるのです。
一方、無事に事前審査に通過した場合は正式申し込みに移ります。
このときに、物件や契約者に関する情報の書類を提出しなければなりません。
物件に関しては、売買契約書や建築確認済証、重要事項説明書、登記事項証明書などが必要となります。
契約者に関しては、源泉徴収票や課税証明書、印鑑証明書、住民票などが必要です。
また、配偶者を連帯保証人にする場合や、共有名義で住宅ローンを組む場合は、それぞれの印鑑証明書と収入証明書が必要となるため注意しておきましょう。
本審査では、事前審査のときよりも詳細なチェックがおこなわれます。
事前審査に通ったとしても、本審査では通らないケースもあるため、油断はしないようにしましょう。
本審査を通過したら、金融機関と住宅ローン契約を締結し、住宅の引き渡しと同時に融資が実行されます。

住宅ローンの審査基準

住宅ローンの審査基準

ここでは、4つのローンの審査基準についてご説明していきます。

年齢

これまでの流れでご紹介したとおり、基本的にローン借り入れの際には、当然ですがその人物に借り入れ額を返済する能力があるのかといった点に注目されます。
そのなかでも年齢はとても重要となり、「借入時年齢」と「完済時年齢」で基準が設けられています。
借り入れ時の下限年齢と上限年齢は金融機関によって異なりますが、多くの金融機関では契約年齢期は30代あたりとし、完済時年齢は80歳未満という条件が一般的です。
また、借り入れ期間も重要なポイントです。
たとえば40歳で住宅を購入し、35年の住宅ローンを組んだとしたら75歳まで続くことになり、そのころまで支払っていけるのかどうかを、金融機関はもっとも気にしています。
借り入れ時の年齢、および借り入れ期間を考慮して、それまでに完済できるかどうかを重視しているので、高齢の方で、ローンを組む期間が長くなる際は注意しておきましょう。

健康状態

次に、重要な要件として考えられているのが、債務者の健康状態です。
病気になるリスクが高い場合や、完済までに何らかの形で支払いが滞ってしまう可能性を考えると、健康状態が十分だとみなされない場合には借り入れもできない可能性が高くなります。
そのため、金融機関が住宅ローン契約と一緒に「団体信用生命保険」と呼ばれる保険に加入することを必須条件としているところが多くあります。
団体信用生命保険とは、通称「団信」と呼ばれており、住宅ローン契約者が死亡するなど万が一のことがあった場合、保険金からローンが完済される仕組みの保険です。
したがって、健康状態が良いかどうかも重要な審査ポイントとなります。

担保評価

金融機関は、万が一契約者が住宅ローンを返済できなくなった時のために、担保の提供を求めます。
住宅ローンの契約では、土地と建物が担保の対象となります。
住宅ローンの返済が困難になった場合は、金融機関が担保となる不動産を売却し回収されることもあるのです。
そのため、購入する不動産の担保にどのくらいの価値があるのかによっても審査結果に影響してきます。

年収や勤続年数

金融機関の審査において年収も大事な項目です。
公務員や会社員の場合は、勤続年数が長く年収もある程度ある場合は十分な判断材料となりますが、個人事業主の場合は異なります。
たとえば、現在の収入を提示しても数か月後の収入の判断材料にはならないことがほとんどです。
そういった意味では、給与所得者と比較すると、審査にとおりにくくなります。
以上のことから、収入面も大切ではありますが、それ以外の点も重要視されるということを知っておくと良いでしょう。

住宅ローン審査時の対策

住宅ローン審査時の対策

これまでにご紹介してきたことを踏まえて、審査に落ちないためにできる対策をご紹介していきます。
基本的に年齢条件をクリアしており、ある程度の収入があり健康状態も良好であれば、審査に落ちる可能性は低くなるでしょう。
しかし、これまでにクレジットカードや他の何かしらのローンを滞納した経験がある場合には、ブラックリストに入ってしまっている可能性があるため、承認が得られないというケースがあるのも現状です。
そのため、今すぐにはローン借り入れの予定がなくても滞納はしないよう日頃から気を付けておきましょう。
その他、クレジットカードのリボ払いや、奨学金、そのほかにも何かしらローンと同等とみなされる返済中の残債がある場合には、審査にとおりにくい傾向にあります。
何かほかにローンを借りたいものがある場合には、住宅ローンの契約後にするなど、重複を避けるようにしましょう。
また、事前審査に通ったからといって、転職し勤続年数が足りなくなったり、収入が減少したり、ほかの借り入れ金の返済を延滞した場合は本審査に通らない可能性があるため注意が必要です。

まとめ

住宅ローンの審査は2段階に分かれていて、債務者が滞りなく返済ができるかどうか判断するためのシステムとなっています。
年齢条件や健康状態が重要視されやすいため、注意が必要です。
また、滞納があったりほかのローンの残債が残っていたりする場合は通りにくくなるため、日ごろから気を付けておきましょう。

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