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不動産の売買契約後の解約について!特約なども解説!

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不動産の売買契約後の解約について!特約なども解説!

カテゴリ:新築戸建

不動産の売買契約後の解約について!特約なども解説!

不動産の売買契約を締結後、引渡し前までに止むを得ない理由で解約することになった場合、申し出側にはペナルティの意味合いを含め一定の責任が課せられます。
万が一の場合に備えて売買契約の解約方法や種類、また責任について知っておく必要があります。
今回は、そんな売買契約後の解約についてご紹介していきます。

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不動産の契約後の解約!手付解除とは?

不動産の契約後の解約!手付解除とは?

不動産の売買契約を結んだあと、契約の解除をする際、申し出側は違約金などの損害賠償を求められる可能性が高いです。
しかし、書面で売買契約書を締結していない段階の場合は、違約金が発生することはありません。
そこで、今回ご紹介する3種類の解約方法について理解しておくことが大切です。
まず、ここでは手付解除と呼ばれる契約解除の種類をご紹介していきます。
手付解除とは、契約解除においてもっとも一般的な方法であり、売主・買主双方が解約を申し出ることが可能です。
売主が解除を申し出る場合を「手付倍返し」といい、手付金の倍額を返還しなければなりません。
一方、買主が解除を申し出る場合は「手付放棄」といい、手付金を放棄することで、相手の承諾を得ずそのほかの損害賠償を負うことなく契約を解除することが可能です。
ただし、手付解除は理由を問わず契約解除可能な制度ではありますが、契約解除が可能な期日が定められています。

期日について

民法では、「履行に着手するまで」という期日が設けられています。
しかし、この履行に着手という概念は期日を定める基準としては明確ではありません。
そのため、民法に対する特約として、期日は当事者同士の合意により明確に定めることとされています。
通常は双方の合意のもと決定しなければなりませんが、一般的な解除期日をご紹介します。
契約から決済までの期間が1か月以内の場合は、残代金支払い日の1週間前~10日前までとなります。
1か月~3か月の場合は契約日から1か月前後、4か月~6か月の場合は契約日から2か月~3か月前後となります。

仲介手数料について

契約を解除した際は、基本的に仲介手数料は返金されません。
手付金は売主と買主による契約の意思を確認するためのお金であり、契約が成立しているため仲介手数料は支払わなければなりません。
仲介手数料の返金に関しては不動産会社によって定めが異なります。
そのため、不動産会社に確認しておくことをおすすめします。

不動産の契約後の解約!違約解除とは?

不動産の契約後の解約!違約解除とは?

ここまでにご紹介した手付解除のほかにもう一つ、違約解除と呼ばれるものがあります。
手付解除は自分の意志でおこなうことができるのに対し、違約解除は契約違反を被った方のみが解除でき、違反した本人から解除を申し出ることはできません。
したがって、相手が売買契約に定める債務を履行しない場合、契約を破られた側は自己債務の履行を提供します。
そして、相当の期間を定めたうえで債務の履行催促をおこない、それでも履行されないことが確定した際に契約を解除することができます。
そのため、違約金を支払うことでいつでも解約ができると誤解している方も多いですが、契約違反を起こした本人には契約の解除権がありません。
しかし、違反をした相手方は契約の履行を求めるか、契約解除し違約金を請求するかを選択することができます。
たとえば、買主が残代金を支払わないという違反を起こした場合、売主は契約解除し違約金を請求、もしくは残代金を支払うよう求めることも可能です。
また、売主が所有権移転に協力しないという違反を起こした場合、買主は契約解除し違約金を請求、もしくは不動産の引き渡しを要求することも可能です。
このように、契約違反をした本人には解除権がないため、違約金を支払えば解約できるというわけではないため注意しておきましょう。

違約金の相場について

買主が違約した場合は、手付金を違約金として没収されます。
一方、売主が違約した場合は、手付金を返金するとともに手付金と同額の違約金を支払わなければなりません。
ここでは、買主側が違約した場合の違約金相場について解説します。
違約金の相場は、売買代金の2割程度とされています。
また、相手側が宅建業者の場合は、宅建業法によって上限が2割と定められているため、それ以上を上回ることはありません。
違約金には、「損害賠償の予定」と「違約罰」の2つのパターンがあります。
損害賠償の予定とは、実際に生じた損害額が違約金として設定していた金額を上回っても下回っても、損害賠償額はあらかじめ設定した金額で支払うことをいいます。
そして、差額があったとしてもお互いに差額分を請求することができません。
契約書に特に定めがない場合は、基本的に「損害賠償の予定」として処理されます。
一方、違約罰とは、契約を結ぶ当事者が損害賠償額以上の被害を受けた際に、損害賠償の予定額に加え、実際に発生した損害額の差額分を請求できることをいいます。
そのため、違約罰が契約書に記載されている場合は、契約時に定めた違約金より多くの金額を請求される可能性があるため注意が必要です。

仲介手数料について

手付解除と同様に、契約を解除した際、仲介手数料は返金されません。
仲介手数料は売買契約成立における「成功報酬」であるため、契約が取り消しとなった場合は支払う必要がないという考えもあります。
一方、自己都合の解約である場合は、仲介手数料の請求を求められる場合もあるのです。
そのため、その点はきちんと不動産会社にご確認ください。

不動産契約後の特約を利用した解約方法!白紙解約とは?

不動産契約後の特約を利用した解約方法!白紙解約とは?

最後に、不動産の売買契約後の解除方法の一種である、「ローン特約」や「買い替え特約」における白紙解約についてご紹介していきます。

ローン特約とは

通常、買主側の事情で契約を解除する場合は、支払い済みの手付金は返金されないうえ、場合によっては違約金が発生するケースもあります。
しかし、ローンが不成立となり融資が受けられなかった場合は、契約そのものを解除し白紙に戻すことが可能です。
この場合、手付解除や違約解除などの条件は適用されません。
また、ローン特約には、「条件型」と「解除権留保型」の2通りあります。
条件型とは、融資が得られるか得られないかの結果が出た時点で、自動的に契約が成立、もしくは白紙になることです。
一方、解除留保型とは、買主に契約を解除する権利を与えることをいいます。
もしも、解除期限の条件が付けられていた場合は、期日までに売主に対し解除権の行使をおこなわなければなりません。
期日を過ぎてから解除の意思を伝えた場合は、解除の条件には該当しないため、注意が必要です。

買い替え特約とは

買い替え特約とは、自宅を買い替える際に先に新居をキープするため、買主と売主間でおこなう特約のことをいいます。
具体的には、所有物件が期日までに一定金額以上で売却できなかった場合に、新居の購入における契約を白紙にできるというものです。
買い替え特約を結ぶことで、売却に失敗した際も違約金を支払うことなく契約を解消することができます。
また、手付金も返金されるため、家が売れるか不安がある方でも安心して買い替えをおこなうことができるでしょう。

仲介手数料について

ローン特約や買い替え特約では基本的に仲介手数料が返金されます。
手付解除や違約解除と異なり、白紙解約となるため仲介手数料は発生せず、すでに支払っている場合は全額返金されます。

まとめ

手付解除は自分の意志でおこなうことができるのに対し、違約解除は契約違反を被った方のみが解除できる仕組みです。
これらは、仲介手数料が返金されないため注意しましょう。
また、ローン特約や買い替え特約は、白紙解除となるため仲介手数料は発生せず、すでに支払っている場合も全額返金となります。
これらのリスクも考慮したうえで、慎重に解約をおこなうことをおすすめします。

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