不動産売却時の確定申告について解説！必要書類や申告期間など

不動産売却をおこなった際に、確定申告が必要な場合があることをご存じでしょうか？
公務員や会社員の方はとくに、確定申告に馴染みがない場合も多いかもしれません。
確定申告とはなにか、不動産売却後に確定申告が必要なのはどのような場合かについて解説します。
必要書類や申告期間・場所についても触れていきますので、売却をおこなううえでの事前知識としておさえておきましょう。

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確定申告とは？不動産売却後に確定申告が必要な場合について

まずは確定申告とはなにか、不動産売却後に確定申告が必要な場合はどのようなときかを解説します。
ご自身の状況と照らし合わせて、確定申告をすべきかどうかをご判断ください。

確定申告とは？

確定申告とは、1月1日〜12月31日までの1年間に得た所得を合計して税務署に申告し、所得に応じた税額を納税することです。
会社員で給与所得を得ている場合は、会社が年末調整を代わりにおこなっているため、確定申告をおこなっていない方も多いかもしれません。
しかし不動産売却をおこなった場合は、状況によって確定申告をおこなう必要があります。
確定申告をおこなうことで控除を受けられる場合があるので、しっかり理解しておきましょう。

不動産売却をおこなって確定申告が必要なケース

不動産売却をおこなって、以下に該当する場合は確定申告をおこないましょう。

不動産売却によって利益が発生した場合
不動産売却をおこなって譲渡所得が発生した場合は、金額に応じて所得税と住民税が課税されるため、確定申告をおこなわなくてはなりません。
譲渡所得とは、売却して得た価格から不動産の購入費用や購入時にかかった費用、また売却時にかかった費用を差し引いた金額です。
売却価格がそのまま税額に反映されるわけではなく、売主が支払った費用が加味されることをご理解ください。
計算方法は、以下のとおりです。

譲渡所得=売却金額-取得費-譲渡費用
こちらの計算をおこない譲渡所得がプラスになる場合は、確定申告をおこない金額に応じた税金を納めなくてはなりません。

不動産売却によって損失が発生した場合
不動産売却をおこなって損失が発生した場合は、要件を満たせば損益通算をおこなえるため確定申告をおこないましょう。
損益通算とは、譲渡によって発生した損失分を給与所得や事業所得から控除することです。
課税所得がマイナスされることにより、所得税の税額が減り節税に繋がります。
売却年に損失分を相殺しきれない場合は、翌年以降3年に渡り損益通算を繰り越すことが可能です。
譲渡損失の繰越控除の特例を受ける場合は、国税庁で公表している要件にご自身の状況が当てはまるか確認しましょう。
「所有期間が5年を超えているマイホームを売却すること」「面積500㎡以内」など、適用するための条件が細かく定められています。

不動産売却後に確定申告をおこなう際の必要書類

不動産売却後に確定申告をおこなう場合は、さまざまな必要書類を準備しなくてはなりません。
確定申告は1年中受け付けているわけではなく期間が決められていて、申告が遅れると無申告加算税と延滞税が罰金として課せられます。
慣れない手続きであり、書類によっては専門的で普段目にする機会が少ないので、計画的におこなうことが大切です。
必要書類は税務署でもらえるものと自分で入手するものがあるので、ひととおり頭に入れておくと用意がスムーズにおこなえます。
必要書類について整理しておきましょう。

確定申告書B様式

確定申告書B様式は給与所得や事業所得などすべての所得を対象とした申告書なので、どのような方でも使用できます。
譲渡所得が発生した場合、損失分を損益通算する場合、どちらにおいても利用できます。
税務署で窓口や、国税庁のサイトよりダウンロードして手に入れられます。

確定申告書第三表

不動産の譲渡所得は分離課税制度が採用されています。
分離課税制度とは、譲渡所得を給与所得などその他の所得と分けて課税する制度です。
分離課税用の確定申告書第三表に、不動産所得を記入します。
こちらも確定申告書と同様に、税務署で入手できます。

譲渡所得の内訳書

譲渡所得の内訳書とは、売却した不動産の情報が記載されている書類です。
不動産の所在地や面積、売却金額などが記されています。
不動産を売却したあと国税庁より郵送されるので、大切に保管しておきましょう。

不動産売買契約書のコピー

不動産を購入したときと、売却したときの売買契約書のコピーが必要です。
購入時の売買契約書は、取引をおこなった時期によっては入手が困難な場合があるかもしれませんが、購入費が証明できるものがないと税金が高額になる可能性があります。
事前によく探して、お手元に用意しておくと安心です。

不動産の取得費用、譲渡費用がわかる書類

取得・譲渡にかかった費用をもれなく申告することで課税対象の金額が減り、税金が減額されます。
不動産会社に支払った仲介手数料や登記費用、印紙税、解体費用など、費用に含められるものはすべて申告しましょう。
申告するための必要書類として、領収書など第三者に証明できるものを用意しましょう。

本人確認書類

マイナンバーカードや運転免許証、健康保険証など、本人が確認できる身元確認書類のコピーが必要です。
なお、インターネットで確定申告の手続きをおこなう場合は、本人確認書類のコピーの提出は不要です。

登記事項証明書

登記事項証明書とは、登記簿に記されている情報をまとめたものです。
不動産の所在地や所有者の情報、担保設定状況などが登録されています。
登記事項証明書は、従来は紙媒体で使用されていたので「登記簿謄本」と呼ばれることや、「全部事項証明書」と扱われることがあります。
法務局で入手でき、入手費用は600円です。
郵送や証明書発行請求機の利用、オンラインで事前に入手申請することが可能です。

不動産売却後に確定申告をおこなう際の申告期間や申告場所

不動産売却後に確定申告が必要な場合と必要書類をご理解いただけましたら、具体的に申告期間やどこで申告するのかを整理していきましょう。

申告時期

申告時期は、不動産売却をおこない新たな所有者に引き渡した翌年と覚えておきましょう。
申告期間は例年2月16日〜3月15日と決められていて、その期間に必要書類を揃えて手続きをおこないます。
たとえば、2022年1月に不動産を売却し引き渡しをおこなった場合、2023年の決められた期間に確定申告をおこないます。
2022年の申告期間に手続きをおこなうわけではないことにご注意ください。
毎年確定申告をおこなわない方はとくに、1年以上先の予定になるので忘れないようにしましょう。
必要書類を事前に用意してまとめておくと慌てずに済むのでおすすめです。
また、2月16日〜3月15日に確定申告をして納税する税金は所得税です。
住民税に関しては6月頃に確定します。
住民税決定通知書が送付されるので、忘れずに納税の手続きをおこないましょう。

申告場所

確定申告をおこなう場所は、居住地を管轄する税務署です。
売却した不動産の住所を管轄する税務署ではないので、注意しましょう。
決められた1か月に多くの方が手続きをするので確定申告の時期は大変混雑します。
窓口での手続き以外に、郵送・時間外文書正収受箱・電子申告などが利用できるので、上手に活用しましょう。
電子申告を利用する場合は、事前に電子証明書を用意しておくなど準備が必要なので計画的におこないましょう。

まとめ

確定申告は納税義務がある税額を決定する大切な手続きです。
不動産売却をおこなった際は、忘れずにおこないましょう。
必要書類は入手するのに時間がかかるものもあります。
申告期間におこなわないとペナルティが発生するので注意しましょう。

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