不動産売却時の「媒介契約」とは？種類ごとのメリット・デメリットを解説！

お持ちの不動産を売却する際に、不動産会社と交わす契約を「媒介契約」といいます。
当記事では、媒介契約の基礎知識や種類ごとの特徴、メリット・デメリットを解説します。
注意点もご紹介していますので、自分に合った契約方法を選択するためにも、ぜひ参考にしてください。

不動産売却における媒介契約とは？3つの種類について

まずはじめに、不動産売却における「媒介契約」について基礎知識を解説します。
3つの種類がありますので、特徴をよく理解しておきましょう。

媒介契約とは？

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
個人では買い手探しに限界がありますが、不動産会社にご依頼いただくことで、法律に基づいた安全な不動産売却をおこなうことができます。

売主と不動産会社との間で交わす契約のことを「媒介契約」といいます。
媒介契約では、報酬金額や不動産の売却活動に関する内容を記載した媒介契約書を使用します。
書面にて条件を明確化させることで、売主と不動産会社との間に発生する誤解やトラブルを避けることができるのです。

「媒介契約」には種類がある

媒介契約には、下記の3つの種類があります。

●一般媒介契約
●専任媒介契約
●専属専任媒介契約

種類によって、「自分で買主を見つけたときの対処法」、「依頼できる不動産会社の数」、「状況報告の頻度」、「不動産流通機構（レインズ）への加入義務」が異なります。

種類のご説明をする前に、「不動産流通機構（レインズ）」について解説します。
不動産流通機構（レインズ）とは、国土交通大臣が指定する不動産業界のネットワークです。
レインズに物件情報を登録することで、すべての不動産会社が情報を見ることができます。

一般媒介契約の特徴とは

一般媒介契約の特徴は下記のとおりです。

●自分で買主を見つけることが可能
●複数の不動産会社に依頼が可能
●状況報告の頻度に規定なし
●不動産流通機構（レインズ）への加入義務なし

一般媒介契約の特徴は、制限が少ないので自由に売却活動ができることです。
また、契約期間の定めがないため、気軽に他の種類に切り替えることも可能となっています。
思うように売却が進まなかったときは、他の種類に切り替えるのも1つの手段です。

専任媒介契約の特徴とは

専任媒介契約の特徴は下記のとおりです。

●自分で買主を見つけることが可能
●不動産会社への依頼は1社のみ
●状況報告の頻度は2週間に1回
●不動産流通機構（レインズ）への加入義務あり

専任媒介契約の場合、複数の不動産会社に依頼することはできません。
信頼できる1社と契約を結ぶといったイメージです。
近況報告の頻度が決められているため、より蜜に不動産会社とやり取りをすることが可能です。

専属専任媒介契約の特徴とは

専属専任媒介契約の特徴は下記のとおりです。

●自分で買主を見つけることは不可
●不動産会社への依頼は1社のみ
●状況報告の頻度は1週間に1回以上
●不動産流通機構（レインズ）への加入義務あり

専任媒介契約と同じく、不動産会社の契約は1社のみになります。
専任媒介契約と異なる点は、自分で買主を見つけることができない点です。
そのぶん、不動産会社からの近況報告は1週間に1回以上と、3種類のなかで1番多くなっています。

「媒介契約」における種類ごとのメリット・デメリット！

ここからは、3つの種類について、メリット・デメリットをご紹介します。
メリット・デメリットをよく理解したうえで、契約の種類を選択しましょう。

一般媒介契約のメリット

メリットは、複数の不動産会社に依頼することで、自分にとって条件の良い買い手が見つかりやすくなることです。
また、規制が少ないので販売活動を自由におこなえるメリットがあります。
売却物件をあまり公表したくないという方にとっては、レインズの加入義務がない点もメリットといえるでしょう。

一般媒介契約のデメリット

デメリットは、不動産会社と密なやり取りができないところです。
一般媒介契約には、不動産会社からの報告が義務付けられていません。
複数の不動産会社とやり取りできることはメリットでもあり、デメリットでもあるのです。
また、レインズに加入しないと、買い手が見つかりずらくなるリスクもあります。

専任媒介契約のメリット

メリットは、不動産からの報告を頻繁に受けられるところです。
現在の売却状況はどうなっているのか、ご自身で把握することが可能となります。
売主と不動産会社が蜜にやり取りすることになるので、より積極的な販売活動を期待できるでしょう。

専任媒介契約のデメリット

1社のみに依頼をするため、不動産会社選びを失敗すると売却時期を逃したり、売却金額が下がるリスクがあります。
信頼できる会社なのか、積極的な販売活動をしてくれるか、というポイントを考慮したうえで契約を結びましょう。

専属専任媒介契約のメリット

不動産会社からの報告義務の頻度が1番高いのが、専属専任媒介契約です。
売却状況が把握しやすいだけでなく、専任媒介契約よりもさらに手厚い販売活動が期待できるでしょう。

専属専任媒介契約のデメリット

デメリットは、自分で買い手を見つけることができない点です。
不動産会社を仲介することが義務付けられているので、自分で買い手を探す予定がないという方におすすめです。

媒介契約で不動産を売却する際の注意点！

最後に、媒介契約の注意点をご紹介します。
注意点を意識して、売却を確実に進めましょう。

媒介契約の注意点とは

媒介契約では、売却期間を考慮することが大切です。
いつまでに売却を完了したいのか、明確な期間を決めておきましょう。
早く売却をしたいという方は、専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約がおすすめです。
販売活動により力を入れてくれるので、より早い売却が期待できます。

一般媒介契約の注意点

一般媒介契約では、複数の不動産会社とやり取りをすることになるので、スケジュール管理を徹底するなど、下記のような注意が必要です。

注意点①内見可能日を伝える
内見可能日は、各不動産会社と共有しましょう。
内見可能日を伝え忘れると、せっかく内見希望者が見つかっても日程調整がスムーズに進まなくなります。
複数の不動産会社とやり取りすると、どこに伝えてどこに伝えてないのか、混乱しやすいので注意が必要です。
また、内見時間が他の希望者と重ならないよう、スケジュール管理を徹底してください。

注意点②広告作成時に伝達漏れをしない
広告をそれぞれの会社で作成してもらうことになるので、アピールポイントの伝達漏れをしないよう注意してください。
すべての不動産会社に魅力的な広告を作成してもらうためにも、アピールポイントは大切です。
伝達漏れのないよう、メモを作成するなど工夫しましょう。

シンプルなのは専任媒介契約と専属専任媒介契約

スケジュール管理が必要な一般媒介契約に比べ、シンプルで単純化されているのが専任媒介契約と専属専任媒介契約です。
伝達が1社で住むので、シンプルで単純に売却を進めることができます。
スケジュール管理もそこまで必要ないので、簡単に手続きを進めたい方は、専任媒介契約か専属専任媒介契約がおすすめです。

まとめ

不動産売却における媒介契約について解説してきました。
「媒介契約」は、種類によって特徴が異なります。
メリット・デメリットをよく理解して、自分に合った契約方法を選択しましょう。

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