不動産売却をすると住民税が上がる？申告時期や計算方法について解説

不動産を売却すると、翌年の住民税がアップすると耳にしたことはありませんか？
不動産売却時に得た利益によっては、翌年の住民税が増える可能性があります。
この記事では、不動産売却における住民税について、住民税が上がるタイミングや申告の時期、住民税の計算方法を解説します。
不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却における住民税〜住民税とは？〜

そもそも「住民税ってなに？」という方もいるのではないでしょうか？
住民税は、会社員であれば、ほとんどの方が毎月の給与から天引きされています。
そのため、住民税に馴染みのないという方も多いでしょう。
ここでは、まず住民税とはどういった税金なのかをご説明します。

住民税とは？

住民税とは、「都道府県民税」と「市町村民税」を合わせた税金のことです。
住民税の納付方法には、自分で納付する「普通徴収」と、会社が給料から天引きする「特別徴収」の2つがあります。
徴収方法は異なっても、トータルで納付する額に変わりはありません。
また、住民税には、前年の所得に対して、税率（標準税率は10％）がかかるという特徴があります。
翌年、増えた住民税を見て慌てないよう、「住民税は前年の所得に応じて決まる」ということを覚えておきましょう。

不動産売却で発生する税金は2種類

住民税の仕組みがわかったところで、不動産売却で発生する税金について解説します。
不動産売却時にかかる税金は「住民税」と「所得税」の2種類です。
ただし、これらの税金は、不動産を売却した人すべてにかかるわけではありません。
住民税と所得税は「不動産売却により譲渡所得（利益）を得た人」にだけ課税されます。
つまり、譲渡所得がゼロの場合には、税金はかからないというわけです。

譲渡所得の求め方

譲渡所得を求めるには、以下の計算式を使用します。

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除
上記の取得費とは、不動産を取得する際にかかった費用のことです。
たとえば、登記費用や仲介手数料などが挙げられます。
一方、譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった費用のことです。
売買契約書に貼付した収入印紙代や、仲介手数料などが含まれます。
また、特別控除とは、マイホームを売却した際に、譲渡所得から3,000万円が減額されるという制度です。
これらの費用や控除額を引いた結果が、プラスになる場合にのみ、住民税と所得税がかかります。

不動産売却における住民税〜申告の時期〜

前述したように、譲渡所得が発生した場合には、その所得に対して「所得税」と「住民税」がかかります。
そのため、不動産を売却したら、確定申告をしなければなりません。
まずは、確定申告をおこなう時期についてご説明します。

確定申告をおこなう時期

確定申告は、不動産を売却した翌年の「2月16日〜3月15日（曜日で異なる）」の期間中に済ませる必要があります。
たとえば、2022年3月に不動産を売却した場合、確定申告は2023年の2月16日〜3月15日の間におこないます。
この期間を過ぎてしまうと、ペナルティとして追加の税金が課されることがあるため、忘れないよう注意しましょう。
また、確定申告では、不動産を売却した際の「売買契約書」や「仲介手数料などの領収書」が必要です。
失くさないように、大切に保管しておきましょう。

申告は所得税のみ

確定申告が必要なのは「所得税」のみです。
所得税の申告をおこなえば、同時に住民税の申告も済ませたことになります。
そのため、住民税を計算したり、単体で申告したりする必要はありません。
また、確定申告のタイミングで、所得税を納付します。
その場で支払うのが難しい場合には、「振替納税」を選択しましょう。
振替納税とは、翌月に、納税者自身の銀行口座から、自動的に振り替えて支払う方法です。
なお、支払いが1か月ほど遅いからといって、納税額が変わることはありません。

所得税と住民税は支払うタイミングが違う

前述したように、所得税は確定申告時、もしくは「振替納税」により翌月に納付します。
ここで注意したいのが、確定申告をしたからといって、住民税を納付したことにはならないということです。
住民税は、自宅に送られてくる納付書を使用して、不動産を売却した翌年の6月・8月・10月・翌々年の1月の4期に分けて納付します。
このように、住民税と所得税には納付時期にズレがあります。
確定申告の際に、住民税も一緒に納めた気になり、あとから届く納付書に驚かないよう注意しましょう。
なお、住民税は、手続きをすれば、給与からの天引きも可能です。

不動産売却における住民税〜計算方法〜

住民税は確定申告をする必要がないため、計算したことがないという方がほとんどではないでしょうか？
とはいえ、金額の目安を知っておいて損はありません。
最後に、住民税の計算方法についてご紹介します。

税率の計算式

住民税の計算式をご紹介する前に、所得税と住民税の税率について知っておきましょう。
税率は以下のとおりで、不動産の所有期間によって異なります。

●短期譲渡所得（所有期間5年以下）：所得税率30.63%＋住民税率9%＝合計税率39.63%
●長期譲渡所得（所有期間5年超）：所得税率15.315%＋住民税率5%＝合計税率20.315%
●※上記の税率には、復興特別所得税として基準所得税額の2.1％が加算されています。

また、所有期間10年超えのマイホームを売却する際には、さらに税率が軽減されます。
特例を適用するには、一定の条件を満たす必要があるため、自身が当てはまるかどうか、国税庁のサイトにて確認してみてください。

住民税の計算方法

税率がわかったところで、住民税がどれほどかかるのかシミュレーションをしてみましょう。
課税譲渡所得金額は1,000万円と想定します。
物件所有期間が5年以下の場合、税額は次のとおりです。

●短期譲渡所得
●住民税：1,000万円×9%＝900,000円
●所得税：1,000万円×30.63%＝3,063,000円
●合計税額＝3,963,000円

続いて、物件所有期間が5年超えの場合の税額を見てみましょう。

●長期譲渡所得
●住民税：1,000万円×5%＝500,000円
●所得税：1,000万円×15.315%＝1,531,500円
●合計税額＝2,031,500円

長期譲渡所得と短期譲渡所得では、合計税額に約200万円もの差があります。
よほどのことがない限り、不動産は5年以上所有してから売却したほうが良いでしょう。

購入額がわからない場合はどうなる？

住民税や所得税を計算するには、譲渡所得の算出が必要です。
しかし、なかには、算出に必要な「取得費」がわからないという方もいるでしょう。
とくに、祖父母、両親、と代々受け継がれてきた不動産などでは、購入額が不明なことも多いです。
このような場合には、売却額の5%相当を取得費として計算します。
たとえば、不動産が3,000万円で売れた場合は150万円、4,000万円で売れた場合は200万円が取得費となります。

まとめ

不動産を売却して、譲渡所得が発生する場合には、住民税と所得税がかかります。
所得税は確定申告時に納付しますが、住民税に関しては、不動産売却の翌年に納付書が届きます。
納付時期にズレがあるため、忘れないように注意しましょう。
また、マイホームの売却では、3,000万円控除や軽減税率など、いくつかの特例が用意されています。
損をしないためにも、自身が条件にあてはまるかどうか、国税庁のサイトをチェックしてみてください。

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