不動産売却を検討中の方のなかには「レインズ」という単語を耳にしたことがあるという方も多いのではないでしょうか？
しかし、単語は聞いたことがあっても、その仕組みや内容についてはよくわからない…という方も少なくありません。
この記事では、不動産売却において重要なレインズの基礎知識や、レインズに登録する方法について解説します。
不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。
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はじめに、レインズとはなんなのか、その仕組みや目的について解説します。
レインズとは？
レインズとは、「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の略称です。
国土交通省から指定を受けた「不動産流通機構」が運営しているネットワークシステムのことを指します。
このレインズには、現在流通している不動産情報や、過去の成約事例が掲載されています。
掲載されている物件情報は、レインズに加入している不動産会社であれば、閲覧可能です。
レインズに掲載された情報をもとに売却活動をおこなうため、レインズは今日の不動産取引において欠かせないシステムとなっています。
レインズの目的
レインズの目的は、不動産取引の迅速化・適正化・円滑化の実現です。
レインズが登場したことで、規模の小さな不動産会社でも、多くの物件情報を扱えるようになりました。
他社とも情報共有ができるため、よりスピーディーに売買がおこなえます。
また、レインズを使えば、過去の取引事例から適正価格を算出できます。
売主も安心して取り引きができるでしょう。
レインズを使用できるのは不動産会社だけ
レインズは会員制であり、会員になれるのは不動産会社のみです。
そのため一般の方は、レインズの情報を見ることができません。
なぜ誰でも閲覧可能ではないのかというと、個人情報を多く扱っているからです。
レインズでは、過去の取り引き事例に伴い、物件の住所や売買価格などがたくさん記載されています。
自宅の価格が、知人や友人に知られたくないという方は少なくありません。
こうした個人情報保護の目的から、一般の方は閲覧できないようになっています。
「REINS Market Information」とは
前述したように、レインズは不動産会社だけしか閲覧できません。
ただし、レインズに掲載されている情報の一部を、一般個人向けに公開しているサイトもあります。
それが「REINS Market Information」というサイトです。
過去の取り引き事例なども一部掲載されているため、売却相場を知りたいときに活用すると良いでしょう。
不動産売却において重要なレインズとは？手続きの流れについて
物件情報をレインズに登録したい場合、どのような手続きが必要なのでしょうか？
ここでは、物件をレインズに掲載するための手続きとその流れ、また注意点について解説します。
物件情報をレインズに掲載するには
物件情報がレインズに登録され、売買契約締結となるまでの流れを見てみましょう。
①売主が不動産会社を訪問し、不動産の売却相談をする
②査定額の算出をおこなう
③売主が査定額に納得したら、媒介契約を結ぶ
④不動産会社により、物件がレインズに登録される
⑤売主は不動産会社から、レインズへの登録証明書を受領する
⑥定期的に業務報告を受ける
⑦売買契約が締結したら、レインズに成約登録をおこなう
レインズへの登録が完了したあと、その証拠として「登録証明書」を受け取ります。
登録内容に誤りがないか、しっかりと確認をおこないましょう。
レインズに登録するには媒介契約が重要
先ほどご紹介したように、レインズへの登録は不動産会社と媒介契約を結んだあとにおこなれます。
ただし、すべての物件がレインズへ登録されるわけではありません。
不動産会社との媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
このなかで、レインズへの登録が義務とされているのは「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の2つです。
「一般媒介契約」では、レインズの登録が任意となっており、不動産会社に登録義務はありません。
それぞれの契約内容や特徴については、のちほど解説します。
レインズ登録後は売主自身で取引状況を確認できる
レインズの情報は不動産会社のみ閲覧できると解説しましたが、個人の方でも閲覧できるケースがあります。
それは、売りに出している物件の取引状況を、売主自身が確認する場合です。
売主は、不動産会社から受け取る登録証明書に記載のIDとパスワードを入力することで、売主専用のアカウントから取引状況を確認することができます。
なお、確認できるのは自分の物件のみで、そのほかの情報が閲覧できるわけではありません。
不動産売却において重要なレインズとは？媒介契約について
前項でも触れたように、レインズへの登録義務があるのは、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の2つです。
「一般媒介契約」の場合、不動産会社がレインズに登録する義務はありません。
この3つの契約内容には、レインズの登録義務のほかに、どのような違いがあるのでしょうか？
ここでは、媒介契約の種類について解説します。
専任媒介契約
専任媒介契約には、以下のような特徴がありあます。
●契約できる不動産会社の数：1社のみ
●自己発見取引：可能
●活動報告：2週間に1回以上
●レインズへの登録義務：契約締結の日から7日以内
●契約期間：3か月以内
専任媒介契約では、1つの不動産会社にしか仲介を依頼できません。
ほかの不動産会社とは契約できませんが、自分で買主を見つけた場合には、不動産会社をとおさずに売買契約を結ぶことは可能です。
また不動産会社は、契約契約締結後、7日以内にはレインズに登録する義務があります。
専属専任媒介契約
続いて、専属専任媒介契約の特徴についてご紹介します。
●契約できる不動産会社の数：1社のみ
●自己発見取引：不可
●活動報告：1週間に1回以上
●レインズへの登録義務：契約締結の日から5日以内
●契約期間：3か月以内
専属専任媒介契約は、このなかでもっとも拘束力が強い媒介契約です。
契約できる不動産会社の数が1社のみという点にくわえて、直接売買は不可となっています。
そのため、自分で買主を見つけた場合には、必ず不動産会社をとおす必要があります。
ただし、活動報告は1週間に1回以上と多いです。
一般媒介契約
最後に、一般媒介契約の特徴を見てみましょう。
●契約できる不動産会社の数：複数可
●自己発見取引：可能
●活動報告：なし
●レインズへの登録義務：なし
●契約期間：3か月以内（行政指導に従い）
一般媒介契約は3つのなかで、もっとも自由度の高い媒介契約です。
複数の不動産会社と契約も可能で、自分で買主を見つけた場合でも、不動産会社をとおさずに売買できます。
そのかわり、レインズの登録義務や活動報告は任意となっており、義務ではありません。
まとめ
今回は、不動産売却において重要なレインズについて解説しました。
一般の方が誰でも閲覧できるものはありませんが、媒介契約を済ませた売主であれば、不動産の取引状況が確認できます。
不動産流通の中心ともいえるレインズを上手く活用して、スムーズな売却を目指しましょう。
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