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共有名義の不動産を売却するには?売却方法や共有持分について解説

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共有名義の不動産を売却するには?売却方法や共有持分について解説

カテゴリ:不動産売却

共有名義の不動産を売却するには?売却方法や共有持分について解説

離婚や相続などにより、共有名義となっている不動産を売却したいという方は少なくありません。
そもそも、共有名義の不動産は売却できるのでしょうか?
この記事では、共有名義の不動産を売却する方法や共有持分とはなにかを解説します。
共有名義の不動産を売却したいとお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

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共有名義の不動産を売却!不動産の共有状態とは

共有名義の不動産を売却!不動産の共有状態とは

そもそも、不動産の共有状態とは、どのようなことをいうのでしょうか?
はじめに、共有名義とはなにか、どのようなときに共有状態になるのかをご説明します。

不動産の共有とは?

不動産の共有とは、土地や建物の所有者が、複数人いる状態のことをいいます。
不動産が共有名義となるケースは、次のとおりです。

●親子で二世帯住宅を共同購入した
●夫婦で住宅ローンを組んでマイホームを購入した
●ほかの相続人と共有して不動産を相続した


なお、不動産を共有している場合には、所有者それぞれに持分があります。
持分については、後ほど解説します。

共有名義と単独名義の違いとは?

先ほど、1つの不動産に複数の所有者がいる状態を「共有名義」と呼ぶとご紹介しました。
一方で、所有者が1人だけの場合は「単独名義」といいます。
単独名義と共有名義では、どのような点に違いがあるのでしょうか?
大きく異なる点として、共有名義の不動産は、自分だけの意思ではできないことがあるということです。
単独名義では、自分の好きなように売却やリフォームができます。
しかし、所有者が複数人いる共有名義の場合では、ほかの所有者の意思確認や同意が必要です。
そのため、共有名義は単独名義と比べて、面倒なことが多く、売却するにも手間や時間がかかってしまいます。

共有名義の不動産を売却!共有持分とは

共有名義の不動産を売却!共有持分とは

ここでは、前項で少しだけ触れた「共有持分」について解説します。

共有持分とは?

共有持分とは、不動産を共有している方それぞれの所有割合を表すものです。
たとえば、100㎡の土地を弟と兄で所有していると仮定して、兄の共有持分を60%、弟の共有持分を40%としましょう。
この場合、土地を1,000万円で売却したとすると、兄は600万円、弟は400万円を受け取る権利があるということです。
この共有持分を持っている方のことを「共有持分権者」といいます。
共有持分権者には、単独でできることと、できないことがあります。
どのようなことができて、なにができないのか、下記にて解説いたします。

単独でできること

はじめに、共有持分権者が自分の意思だけでできることをご紹介します。
それは、「保存行為」と「使用行為」です。
保存行為とは、不動産の維持を目的とした修繕や、不法占拠者を追い出すことを指します。
一方、使用行為とは、共有している不動産を使用することです。
不動産に居住する場合も、この「使用行為」にあたります。
なお、不動産を使用する場合、共有持分権者には「不動産全体の使用」が認められています。
そのため、仮に持分割合が4分の1や5分の1であっても、不動産全体を使用し、居住しても良いというわけです。

過半数の同意があればできること

続いて、自分だけの意思だけではできず、共有者の同意が半数を超えないとできないことをご紹介します。
それは、「管理行為」です。
管理行為とは、以下のようなことをいいます。

●短期間の賃貸物件として不動産を貸し出したり、賃貸借契約を解除したりすること
●リフォームやリノベーションを実施すること


ここで注意したいのが「過半数」の考え方です。
過半数の同意とは、人数ではなく、持分割合で決まります。
たとえば、Aさん、Bさん、Cさんの3名がいて、それぞれの持分割合が、Aさん55%、Bさん30%、Cさん15%だったとします。
この場合、持分割合が半数を超えるAさんが代表者となり、BさんとCさんが同意しても、Aさんが反対すれば、不動産の利用や改良はできないというわけです。

全員の同意があればできること

最後に、共有者全員の同意が必要なケースをご紹介します。
それは、不動産の「処分行為」です。
解体作業や不動産売却などが、この「処分行為」にあたります。
そのため、不動産を売却したい場合には、共有者全員からの承諾を得なければなりません。
つまり、誰か1人でも反対意見の方がいると、その不動産は売却できないということです。
このような理由から、共有名義の不動産においては、「自分は売却したいのに反対する方がいて話が進まない」といった問題が少なくありません。
なお、全員から同意を得た場合には、トラブルを予防するため、その旨を書面に記載して形に残しておくことがおすすめです。

共有名義の不動産を売却!売却方法について

共有名義の不動産を売却!売却方法について

扱いが難しい共有名義の不動産ですが、きちんと手順を踏めば、売却は可能です。
ここでは、共有名義の不動産を売却するには、どのような方法があるのかを解説します。

売却方法①自分の持分のみ売却する

共有名義の不動産を、自分の持分のみ売却する方法があります。
この場合、ほかの共有者から許可を得る必要はありません。
ただし、この売却方法は、建物には適用できず、土地だけに限定されます。
なぜなら、建物は物理的に分けることができないためです。
土地の場合は、持分に応じた面積を共有者で分け合って登記し直すことで、それぞれが自由に売却できるようになります。

売却方法②共有名義者全員から承諾を得て売却する

売却方法2つ目は、共有名義者全員から承諾を得て、不動産をまるまる売る方法です。
もっともシンプルな方法ですが、共有者「全員」から賛成を得る必要があります。
誰か1人でも、売却に反対する方がいれば、不動産を売ることはできません。
そのため話が進まず、売却までに長い時間を有する可能性があります。

売却方法③単独名義にして売却する

共有名義を単独名義にして、売却する方法もあります。
どのように単独名義にするのかというと、1人の共有者が、ほかの共有物分割合をすべて購入して名義変更をおこなうのです。
そうすれば、不動産の所有者は1人だけとなり、自分の好きなように売却できます。
ただし、反対意見の方が1人でもいたら、そもそも単独名義にして売却することはできません。
単独名義にするにも、共有者全員の同意が必要ということは覚えておきましょう。

意見がまとまらなければ「共有分割請求」の検討も

共有状態を解消したくても、共有者全員の合意が得られない場合には「共有物分割請求」をするという手段もあります。
共有物分割とは、共有状態を解消して、自分の持分をほかの共有者に分配する方法です。
共有物分割請求は、法的に強制力があります。
そのため、共有物分割請求をされた共有者は、これを拒否することはできず、共有解消に向けて行動しなければなりません。
なお、判決結果によっては、競売にかけられる可能性もあります。
また、共有物分割請求にかかる費用は、訴訟を起こす側が負担しなければなりません。

まとめ

今回は、共有名義の不動産を売却する方法について解説しました。
共有名義の不動産を売る際は、通常よりも時間と手間がかかります。
共有者同士の協議において話がまとまらず、それでも共有状態を解消したければ「共有物分割請求」をおこなうしかありません。
共有物分割請求では、強制的に共有状態を解消できますが、場合によっては競売にかけられる可能性もあります。
共有者全員が納得できるような売却方法を選択するのが、もっとも理想的といえるでしょう。

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