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離婚の際に自宅の住宅ローンが残っていたら?対処法や注意点などをご紹介!

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離婚の際に自宅の住宅ローンが残っていたら?対処法や注意点などをご紹介!

カテゴリ:不動産売却

離婚の際に自宅の住宅ローンが残っていたら?対処法や注意点などをご紹介!

離婚の際、自宅の住宅ローンが残っていたらどうすれば良い?
このような疑問を抱く方はとても多いのではないでしょうか。
そこで今回は、離婚する際に住宅ローンについて確認しておきたいことや、売約する際の選択肢、注意点などについてご紹介します。

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離婚の際に住宅ローンについて確認しておきたいこと

離婚の際に住宅ローンについて確認しておきたいこと

住宅ローンの支払いが残るなか、離婚を決意される方も少なくはありません。
しかし、残った住宅ローンに関してどのように対処したら良いのでしょうか。
まず最初に、離婚する際に住宅ローンについて確認しておきたいことをご紹介します。

家の名義をどちらにするか?

離婚する際、どちらかが家に住み続けるケースもあるかと思います。
とくに、お子様がいる場合は転校させたくないという理由から妻とお子様が住み続けるというケースが多いようです。
その場合、家の名義はどちらにするのか?という点について確認する必要があります。
夫婦の共有名義で住宅ローンを組んだ場合は、住み続けるほうの単独名義にしておくことがおすすめです。
共有名義のままでも問題はありませんが、のちにトラブルが発生する可能性もあります。
しかし住宅ローンが残っている場合、名義についてトラブルが発生しやすいので注意が必要です。
のちほどご説明しますが、名義のほかに住宅ローンの支払い割合についても確認しておく必要があります。
たとえば、夫が慰謝料や養育費の代わりに住宅ローンを払い続けて、妻とお子様が住み続けるというケースもあるのです。
一見、合理的なように思えますが、収入合算で妻が連帯保証人になっているケースでは注意が必要です。
夫と連絡がつかないとのことで銀行から電話がきて、結局住宅ローンの残金を妻が支払うことになった、というようなケースも実際にあります。
また、家を売却したいのに売却できないという事態が発生することもありますので、名義をどちらにするのかは明確にしておく必要があります。
どちらのケースにしても、共有名義のままにしておくことはおすすめできません。

ローンの支払い分割

離婚時の住宅ローンの支払い割合は、財産分与で原則夫婦で折半となります。
しかし、住宅ローンの支払いに関して、実際は慰謝料や養育費などで支払額を調整することが多いようです。
たとえば、住宅ローンの残債が1,500万円あるとして、750万円づつ支払うのが原則ですが、お子様が成人するまでの養育費が750万円だった場合、住宅ローンの返済分と相殺するということもあります。
しかし折半で支払っていく場合、どちらかが住み続けるケースで住んでいない家のローンを払っていくというのは心情的に良いこととはいえません。
その際、750万円を相手に支払って、一方が全持分を所有するというのが理想的です。

財産分与の対象範囲

財産分与は、年収などは関係なく原則的に2分の1ずつとなります。
しかし、財産分与は同居してから取得したものが対象です。
同居前や別居後に取得した財産については財産分与の対象とはなりません。
たとえば、夫が購入していたマンションで同居を始めた夫婦などは、そのマンションは財産分与の対象とはならないのです。

離婚時に自宅を売却する際の選択肢

離婚時に自宅を売却する際の選択肢

次に離婚時に自宅を売却する際の選択肢についてご紹介します。

アンダーローンの場合

離婚後、お互いに引っ越しを考えていて、家を売却するというケースも多いです。
しかし、住宅ローンが残っている状態だと完済してからではないと売却できません。
査定価格が住宅ローンの残債を上回っているアンダーローンの場合は売却が可能です。

オーバーローンの場合

査定価格が住宅ローンの残債を下回っているオーバーローンの場合は、自己資金を充当してから売却するしかありません。
自己資金を充当できれば問題ありませんが、自己資金がないという場合は、住宅ローンを支払ってどちらかが住み続けるということになります。
どうしても売却したい場合は、任意売却という方法も検討しましょう。
任意売却とは、住宅ローンを融資してもらった金融機関の合意のもとで、オーバーローンの不動産を売却する方法です。
住宅ローンを滞納して競売にかけられるよりも高く売却できますが、金融機関の許可がおりない場合は実施できません。

共有名義の場合

共有名義の場合、双方の承諾がなければ売却することができません。
たとえば売却して住宅ローンを完済したいのに、片方が住み続けたいとなることも考えられます。
不動産に関して、意見がまとまらないまま離婚してしまうと、相手と連絡が取れなくなって、売却できなくなるということも考えられますので、離婚前にしっかりと話をまとめておきましょう。

離婚時に住宅ローンが残っている場合の注意点

離婚時に住宅ローンが残っている場合の注意点

最後に、離婚時に住宅ローンが残っている場合の注意点についてご紹介します。

共有名義の場合の注意点

先ほどもお伝えしましたが、共有名義の場合には、離婚後もその家に住み続ける方を名義人へと変更するのがおすすめです。
なぜなら、共有名義のままだと、固定資産税や都市計画税などの税金をどちらが払うのかなどの管理費の面でトラブルになる可能性があるからです。
管理費をどちらが負担するのかはその都度話し合うというように、曖昧なままで離婚してしまうと、のちにトラブルになりますので注意しましょう。
また共有名義のままだと、相続の際にとても面倒なことになります。
どちらかが亡くなった場合、その持分は亡くなった遺族に相続されるのが一般的です。
たとえば、夫が再婚して子どもがいた場合、共有持分は再婚相手と子どもに相続されます。
その場合、名義人は元の妻、新しい妻、子どもの3人となってしまうのです。
とくに、売却の際にトラブルが発生しますので、離婚後に共有名義でいることは避けるほうが良いでしょう。
これらの理由から、単独名義にすることをおすすめします。
ただし単独名義にする際は、住宅ローンの残債の折半について高額になる可能性があるため注意が必要です。
その場合は、ほかの金融機関から借り換えをして、相手名義のローンを完済するという方法もあります。
しかし、安定した収入がないと融資を受けられない可能性がありますので、その場合は売却することをおすすめします。

養育費と相殺する場合の注意点

住宅ローンの折半分を養育費と相殺するケースも多いようです。
たとえば夫が住宅ローンを支払って、妻と子どもが住み続けることとします。
その場合、公正証書を残すことが一般的ですが、公正証書とはいえ夫に資産がないと強制執行することはできなくなってしまいます。
離婚後は、いつでも連絡が取れるとは限りません。
そのため、たとえ引っ越したくない場合でも、夫名義の家に住み続けるのは危険といえるでしょう。

連帯保証人になっている場合の注意点

共有名義ではなくても連帯保証人となっている場合は注意が必要です。
連帯保証人は離婚したとしても解除することはできません。
万が一のことがあった場合、連帯保証人に支払いの義務がありますので、財産分与の際にしっかりと確認しておきましょう。

売却する際の注意点

売却は離婚前でも可能ですが、売却金を財産分与する場合は離婚届を提出し、戸籍を分けてからにしましょう。
婚姻中の財産移転は贈与となってしまいますので、贈与税が課される可能性があります。
ただし任意売却の場合は、財産分与の対象に含まれませんので、離婚前に売却しても離婚後に売却しても変わりはありません。

まとめ

今回は、離婚の際に住宅ローンが残っている場合の対処法についてご紹介しました。
とくに共有名義になっているケースはトラブルが発生しがちなので、単独名義にしておくことをおすすめします。
また、トラブルを回避するためには、売却して財産分与することが理想といえるでしょう。

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