相続を受けたものの未登記の建物だったということは少なくありません。
売却を検討していても未登記だった場合、通常の建物の売却と手続き方法が異なるため、難しく感じる方もおられるでしょう。
そこで今回は、未登記状態の建物についてご説明したうえで、売却時の注意点や登記の方法について解説します。
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弊社へのお問い合わせはこちら未登記建物とは？売却できるのか
未登記建物とは、不動産の登記をしておらず、登記記録上の所有者や所在地が不明な状態になっている建物のことを言います。
未登記だった場合、抵当権や所有権などを登記簿に示すことができないため、法的な手続きにおいて不都合が生じてしまうのです。
また、不動産登記は不動産を取得してから1か月以内におこなわなければならないと法律で定められています。
建物が登記されているかの確認方法
登記されているかの確認方法は、毎年役所から送られてくる「固定資産税納税通知書」によって確認することができます。
未登記であった場合でも、所有者には納税が義務付けられているため、固定資産税納税通知書は基本的に届くようになっているのです。
通知書に「未登記」の記載や「家屋番号」の欄が空欄となっている場合、未登記である可能性が高いと言えるでしょう。
また、通知書が届いてない場合、市町村役場か市税事務所などで「不動産課税台帳」や「公課証明書」を取得することで確かめることができます。
未登記建物は違法なのか
建物を新たに建築した際は、所有者が「表題登記」の申請をしなければなりません。
表題登記の申請は、不動産を取得した日から1か月以内に申請することが法律により定められており、これに違反した場合は10万円以下の過料が科されます。
過料とは罰金と異なり刑罰には値しませんが、支払いの義務はあるため注意が必要です。
とくに昔は家を建てる際、住宅ローンを組まず現金による一括支払いが一般的でした。
そのため、コストや手間のかかる登記がおこなわれず、未登記建物が増えていったのだと考えられます。
さらに、登記は済ませている場合でも、増築の際に登記が変更されていないために一部未登記となっているケースも少なくありません。
未登記建物は売買できるのか
登記されていなくても、売買できないといった決まりや法律はないため、売買することは可能です。
しかし、購入の際に住宅ローンが組めなかったり、購入後に登記する際は手続きに費用がかかるなどのデメリットが生じます。
そのため、売買は可能であっても、好んで未登記建物を購入する方がいないのが現状です。
未登記建物を売却するときの注意点
登記されていない状態だと売却は難しくなりますが、登記の手続きを適切におこなうことで可能となります。
また、登記することで所有権が明確化され、住宅ローンを組むことができ、売却手続きもスムーズになるといったメリットもあるのです。
しかし、流れは通常の売却と異なるため、登記方法に関する注意点を3つご紹介します。
登記してから売却する方法
建物付きでの売却を検討している場合、売却前に登記をしておく必要があります。
売主がすべき登記は、構造や面積を登録する「表題登記」と、所有者を登録する「所有権保存登記」の2種類が必要です。
これら2種類の登記をおこなうことで、通常と同様に売却が可能となります。
また、買主は売買成立の決済時に、所有権を移すための「所有権移転登記」をおこなう必要があります。
解体してから売却する方法
土地だけを売却したい場合、表題登記は不要となります。
しかし未登記建物を解体した際、なくなったことの証明手続きが必要となりますが、登記済みの建物を解体をした場合とは異なるため注意が必要です。
通常は、解体工事終了後になくなったことを証明するために「滅失登記」をおこないます。
ただし、登記されていない場合は、滅失登記の申請ができません。
解体後に、「家屋滅失届」を各市区町村役場に提出し、解体されたことの証明をします。
家屋滅失届は地域によって「家屋取壊届」と呼ばれていることもあるため、問い合わせて確認しておくと良いでしょう。
売買後に登記する際の手続き方法
個人間での売買がおこなわれた場合、未登記のままで売却する可能性もあるでしょう。
このとき、購入後に買主が建物を維持する際は、表題登記や所有権保存登記を速やかにおこないましょう。
解体する際は滅失登記をおこなわなければなりません。
未登記のまま売却した場合、売主の二重譲渡や債権者からの差し押さえを、第三者の名義で登記がおこなわれるリスクがあるため注意が必要です。
こういったリスクを避けるためにも、決済後は速やかに表題登記と所有権保存登記手続きをすることが重要となるのです。
また、解体する場合も第三者により登記がおこなわれる可能性があるため、速やかに解体し滅失登記をしておくと良いでしょう。
もしも、取り壊すのに時間がかかる場合、買主名義で表題登記することをおすすめします。
未登記の建物を売却するときの登記方法
未登記建物は、「表題部」の登記をおこなったあとで、「権利部」の登記をおこなうことで登記が完了します。
表題部は土地家屋調査士が登記し、権利部は司法書士が登記をするのが一般的です。
表題部の登記方法
表題部の登記とは、「所在地」、「構造」、「面積」、「建築年月日」などといった「建物に関する情報」を登録する登記のことです。
自分で登記することも可能ですが、専門的な知識が必要となるため「土地家屋調査士」に依頼し、書類作成をしてもらうと良いでしょう。
必要書類が準備でき次第、各市区町村の法務局へ持参するか郵送にて手続きをおこないます。
表題登記に必要な書類は、登記申請書、建物や各階の図面、確認書や検査証、領収書、引き渡し証明書、固定資産税納付証明書、印鑑証明書、住民票です。
固定資産税納付証明書と印鑑証明書、住民票は自分で取得できるため準備しておくと良いでしょう。
登記申請書は土地家屋調査士が作成してくれますが、それ以外は新築時に渡されるものばかりです。
もし手元にない場合、土地家屋調査士が作成しなおすか、代用できるものを確認して、早めに準備しましょう。
権利部の登記方法
権利部の登記とは、「建物の所有者」に関する情報を登録する登記のことです。
権利部の登記も、表題部と同様に必要書類が準備でき次第、各市区町村の法務局へ持参するか郵送にて手続きをおこないます。
権利部登記に必要な書類は、登記申請書、住民票、委任状です。
権利部の登記は、所有者の情報を登記することが目的であるため、表題部に比べ書類は少ないです。
しかし、登記申請書の作成時に漏れや誤りがあった場合は、作り直さなければなりません。
そのため、プロである司法書士へ依頼するのが良いでしょう。
登記にかかる費用
登記する際にかかる費用は、家屋調査士への依頼費用に8〜12万円、司法書士への依頼費用に2〜3万円が相場となっています。
また、権利部登記の際にかかる税金である「登録免許税」は、「不動産評価額×0.4％」の計算方法で求められます。
たとえば、不動産評価額が2,000万円だった場合の登録免許税は8万円となります。
まとめ
未登記建物とは、登記記録上の所有者や所在地が不明な状態の建物のことで、不動産を取得した日から1か月以内に申請することが法律により義務付けられています。
建物付きで売却するのか、更地として売却するのかによって手順が異なるため注意が必要です。
登記の際は表題部は土地家屋調査士、権利部は司法書士に依頼しましょう。
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