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売却を諦めないで!自宅がオーバーローンだったときの対処方法とは?

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売却を諦めないで!自宅がオーバーローンだったときの対処方法とは?

カテゴリ:不動産売却

売却を諦めないで!自宅がオーバーローンだったときの対処方法とは?

「自宅を売却したいけどオーバーローンになりそう…」、このような不安を抱えた方は多いのではないでしょうか。
そんな方に向け、今回はオーバーローンの調べ方や、オーバーローンだったときの対処方法をご紹介します。
実は、任意売却であればオーバーローンでも自宅を売却することはできるのです。

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自宅を売却する際のオーバーローンとは?

自宅を売却する際のオーバーローンとは?

そもそも、オーバーローンとはどのような意味なのでしょうか。
自宅を売却する際の知識として、オーバーローンとアンダーローンの違いも覚えておきましょう。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、自宅のローン残高が売却価格を上回っている状態のこと。
たとえば、Aさんの自宅の住宅ローンが2,500万円残っていたとします。
Aさんは、「自宅を売却して完済しよう」と試みましたが、売却価格が2,000万円だったため、売却資金だけではローンの完済ができません。
このような状態を、オーバーローンと言います。

アンダーローンとは

アンダーローンとは、自宅のローン残高が売却価格を下回っている状態のこと。
2,500万円のローン残高があるAさんの自宅が、3,000万円で売却できた場合、アンダーローンとなり売却資金だけで住宅ローンが完済できます。
アンダーローンの状態であれば、住宅ローンの返済が難しいと判断した時点で自宅を売却することで、ローン返済がなくなり安定した生活を送ることができるのです。

オーバーローンとアンダーローンの違いとは

オーバーローンとアンダーローンの違いは、自宅を売却することで住宅ローンの完済ができるのか、という点です。
住宅ローンが完済できないのがオーバーローン、完済できるのがアンダーローンと覚えておきましょう。
オーバーローンの場合、基本的に自宅を売却することができません。
なぜなら、銀行が担保として自宅を抵当権に設定しているからです。
それでも売却したい方は、任意売却という方法があります。
任意売却については後から解説しますので、ぜひチェックしてください。

自宅を売却する前にチェックして!オーバーローンの調べ方

自宅を売却する前にチェックして!オーバーローンの調べ方

自宅がオーバーローンなのか、実際にチェックしてみましょう。
オーバーローンになりやすいパターンについても解説するので、当てはまる点がないか併せて確認してみてくださいね。

オーバーローンの調べ方

オーバーローンか調べるためには、住宅ローン残高と家の売却価格を調べる必要があります。
調べ方は、下記のとおりです。

住宅ローン残高の調べ方
住宅ローン残高の調べ方は、借り入れ先である金融機関から届いている、ローン返済計画書や残高証明書で確認できます。
ローン返済計画書は、固定金利の場合借り入れ時にもらうケースが多いです。
見つからない場合には、借り入れ時の書類を一式確認してみると良いでしょう。
変動金利の場合は、定期的にローン返済表が届くケースがあります。
届いたはがきや書類は、大切に保管しておきましょう。
金融機関にもよりますが、インターネットでローンの返済状況を確認できる場合もあります。
書類がどうしても見つからない場合には、借り入れ先の金融機関に問い合わせて返済状況の確認方法を聞いてみましょう。

売却価格の調べ方
売却価格の調べ方は、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。
ここで大切なのが、信頼できる不動産会社に査定を依頼することです。
株式会社R-homeでは、お客様の査定依頼に真摯に対応させていただきます。
「売却に関する知識が少なくて不安」、「査定依頼が初めてでどうすべきか分からない」という方は、ぜひ弊社までご連絡をいただければ幸いです。
査定結果が出たあとは、住宅ローン残高と見比べることでオーバーローンなのか調べることができます。
住宅ローン残高が査定価格を下回っていればアンダーローン、上回っていればオーバーローンです。

オーバーローンになりやすいパターンとは

オーバーローンになりやすいパターンがあるので、当てはまっていないかチェックしてみましょう。

パターン①諸費用も借り入れする
近年の住宅ローンでは、購入に必要な諸費用を借り入れ額に組み込むことができます。
たとえば新築戸建ての場合には、購入額の約15%~25%の諸費用を借り入れすることが可能です。
このように購入額だけでなく諸費用を借り入れした場合、家を購入した時点でオーバーローンの状態になっています。
そのため、自己資金を用意せずに諸費用も借り入れすると、返済額が増えて売却しても完済できないリスクが高まるのです。

パターン②建物の価値が下がる
築年数が古くなると、建物の価値は下がっていくものです。
価値の下落が返済スピードを上回ると、オーバーローンになってしまいます。
ここで大切なのが、建物と比べて土地の価値は下がりにくいこと。
そのため、価格に占める建物と土地の割合に注目しましょう。
価格に占める建物の割合が多いと、価値の下落の影響を受けやすく、オーバーローンになるリスクが高まります。

パターン③その他のケース
そのほか、オーバーローンになりやすいケースを下記にまとめました。

●返済期間を長期で組んでいる
●利率の高い(2%以上)の住宅ローン商品を借り入れしている
●中古物件でリフォームローンを組んだ

自宅がオーバーローンだと判明!売却などの対処方法とは

自宅がオーバーローンだと判明!売却などの対処方法とは

自宅がオーバーローンだと判明した場合の対処方法を解説します。
結論から言うと、おすすめなのは任意売却で自宅を売却する方法です。

方法①賃貸物件にする

自宅を賃貸物件にすることで、家賃収入をローン返済に充てることができます。
しかし、基本的に住宅ローンは賃貸物件に利用することができません。
そのため、ローン返済中の場合にはアパートローンや賃貸ローンを組みなおす必要があるのです。
そうすると、金利が高くなるだけでなく借り換えの諸費用が発生します。
オーバーローンの対処方法としてはリスクもあるため、あまりおすすめはできません。
転勤などやむを得ない理由で賃貸経営をはじめたい場合には、借り入れ先の金融機関に相談してみると良いでしょう。

方法②現金を用意する

売却資金と自分で用意した現金を足して、住宅ローンを完済する方法です。
貯金を取り崩すなどでまとまった現金を用意できるのであれば、一度検討してみる価値はあるでしょう。
しかし、いくらまでなら取り崩すことができるか、将来的な資金計画を見直す必要があります。
無理に現金を用意しても、後々の生活が苦しくなるのであれば意味がありません。
現金を用意するのであれば、無理のない範囲をしっかり見極めてください。

方法③任意売却する

オーバーローンで自宅を売却できる方法が、任意売却です。
任意売却のポイントは下記のとおりです。

●売却資金はすべて住宅ローンの返済に充てられる
●売却後も引き続きローンの返済をおこなう
●競売に比べて市場価格で売却できる可能性が高い
●債権者や連帯保証人の合意が必要
●購入者への説明義務がある


売却後には住宅ローンの返済額が少なくなるので、金銭面だけでなく精神的な負担も軽くなるのではないでしょうか。
まずは売却した場合のローン残高を確認し、返済の見通しを立ててみましょう。
見通しが立つようであれば、自宅を売却するのがオーバーローンだったときのおすすめの対処方法です。
債権者や連帯保証人の合意が必要だったり、購入者への説明義務があったりと、一定の決まりがあるのでその点は注意しましょう。

まとめ

住宅ローンの残高がある自宅を売却する際には、まずオーバーローンになってしまっていないか、今回ご紹介した調べ方で確認してみましょう。
オーバーローンだった場合の対処法はさまざまですが、おすすめなのは任意売却です。
住宅ローンの負担を減らすためにも、売却することで返済の見通しを立ててみてはいかがでしょうか。

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