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離婚協議中に共有持分は売却できるのか?注意点やリスクについて解説

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離婚協議中に共有持分は売却できるのか?注意点やリスクについて解説

カテゴリ:不動産売却

離婚協議中に共有持分は売却できるのか?注意点やリスクについて解説

離婚協議中に、共有している不動産でトラブルになり、協議が進まないといったケースは少なくありません。
自分の所有持分だけでも売却したいと考えている方もおられるでしょう。
そこで今回は、離婚協議中に共有持分を売却することはできるのか、また、売却する際の注意点やリスクについても解説します。

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離婚協議中に自分の共有持分のみを売却することはできるのか

離婚協議中に自分の共有持分のみを売却することはできるのか

基本的には離婚協議中であっても、自分の共有持分のみを売却することは可能です。
しかし、不動産の全体を許可なく売却することはできません。

共有持分とは

共有持分とは、共有名義の不動産に対して、それぞれの名義人が持つ所有権を意味します。
不動産は、複数の人と所有することが認められており、夫婦で共有しているケースも少なくありません。
また、共有持分の割合のことを「持分割合」といい、不動産を取得した際の出資金額で決まることがほとんどです。
たとえば、4,000万円の家を夫婦で購入し、夫が3,000万円、妻が1,000万円支払ったとします。
この場合の持分割合は、夫が4分の3、妻が4分の1の共有持分を所有しているということになります。
資金の種類は持分割合に影響しないため、住宅ローンの借り入れ金や貯金から捻出した場合であっても割合が変わることはありません。

売却方法

離婚協議中の売却は、不動産を取得した経緯や離婚の原因などによって手続きが異なります。
そこで、離婚協議中であっても売却できる方法をご紹介します。
このような場合は、弁護士と提携している専門の買取業者に相談するのが良いでしょう。
弁護士と提携している買取業者であれば、共有持分に関する売買についても詳しく、必要に応じて弁護士の紹介もおこなってくれるため、離婚問題もまとめて相談できサポートもしてくれます。
プロによる的確なアドバイスを受けることができるため、一度相談してみると良いでしょう。

離婚協議中に共有持分を売却する際の注意点

離婚協議中に共有持分を売却する際の注意点

共有持分を売ることで、所有権トラブルから抜け出すことができるうえ、現金化できるというメリットがあります。
しかし、離婚前だと思わぬトラブルが発生する恐れもあります。
そこで、気を付けていただきたい3つの注意点について解説します。

抵当権が設定されている不動産

共有持分は相手の同意を得ずに売却することが可能ですが、抵当権が設けられている不動産の場合は売却することができません。
抵当権とは、金融機関が住宅ローンを組む際に不動産に対して権利を設定することを言います。
住宅ローンの返済が滞ったときに、抵当権を使用し不動産を差し押さえ、ローン残債分を回収します。
抵当権を解消するには、住宅ローンを完済しなければなりません。
そのため、売却するときは住宅ローンを完済し抵当権を解消するか、住宅ローンを売却益で完済し、抵当権を解消できる状態であることが条件となります。

財産分与は折半

婚姻中に築いた財産は、夫婦2人のものであるため、財産分与は折半となるのが原則です。
たとえば、夫は会社に勤め、妻は専業主婦だったとします。
実際にお金を稼ぐのは夫だけですが、妻は家事をし夫を支え、安心して働けるよう家庭を維持しています。
よって、実際にお金を稼いでいるわけではありませんが、夫婦の財産を形成する際の貢献度は等しいと言えるでしょう。
そのため、離婚前に売却した場合の費用も財産分与の対象となり、折半しなければなりません。
仮に、持分割合で夫が75%、妻が25%であっても、財産分与の際は2分の1ずつとなるため注意が必要です。

売却価格が低い

共有持分を売却する際は、その部分だけ取得しても不動産を自由に活用することができないため、売却しにくいというデメリットがあります。
そのため、立地条件や持分割合などの個人条件によっても異なりますが、相場価格も低く、半額近くまで下がるのが現状です。
たとえば、4,000万円の不動産を購入し、4分の3を共有持分として所有している場合の、本来の出資金額は3,000万円となります。
しかし、売却するときは半額の1,500万円ほどの金額でしか売却できない可能性があるのです。
不動産を全体で売却するより、価格が低くなるのは避けられないでしょう。

離婚協議中に共有持分を無断で売却された場合のリスク

離婚協議中に共有持分を無断で売却された場合のリスク

逆に配偶者が第三者に売却してしまう可能性もあります。
その場合、新たな買主である第三者と不動産を共有しなければならないため、共有の不動産をめぐるトラブルが発生する可能性もあるでしょう。
そこで、実際に起こり得るリスクと対策についてご紹介します。

共有物分割請求がされる

共有物分割請求とは、共有状態の解消を求める権利のことです。
共有持分を所有していれば、誰でも請求が可能で、この請求をされた場合は共有状態を解消するための話し合いをおこなわなければなりません。
解消方法としては、「現物分割」、「代償分割」、「換価分割」の3種類があります。
現物分割とは不動産を持分割合に合わせて分割することで、代償分割は共有者同士が持分と金銭を交換すること、換価分割は不動産全体を売却し現金を分割する方法です。
共有者同士での話し合いが進まない場合は、裁判の判決により強制的に解消します。
裁判所から換価分割の判決を受けた場合、不動産は競売にかけられ、通常での取引はできません。
競売での落札価格は、通常の相場よりも低いのが一般的です。

家賃請求がされる

自分が共有の不動産に住んでいる場合、買主である第三者から家賃請求される可能性もあります。
共有不動産に居住していない場合、居住している共有者から持分割合に応じた家賃請求ができるのです。
居住していない方は、共有不動産から利益を得ていませんが、居住中の方は利益を得ているという考え方からでしょう。
たとえば、AさんとBさんが共有している不動産があります。
持分割合は、Aさんが4分の3、Bさんが4分の1で、Aさんのみが共有不動産に居住中です。
共有する不動産全体を、賃貸物件として通常に貸し出したときの家賃相場が10万円だった場合、BさんはAさんに対して10万円のうちの4分の1である2.5万円を家賃として請求することができます。
このとき、家賃請求に応じなかった場合は、裁判に発展する可能性もあるため注意が必要です。

対策

上記では、実際に起こり得るリスクについてご紹介しましたが、このようなリスクに陥らないための対策を3つご紹介します。
1つ目は、配偶者が第三者に売却するのを防ぐことです。
そのためには、財産分与について夫婦間で話し合い、不動産の共有を解消できるようにして、離婚協議を早く終わらせる必要があります。
不動産を取得したい場合は、ほかの取り分を減らすなど譲歩を見せることが重要です。
2つ目は、自分が共有持分を買い取る方法です。
万が一、第三者の手にわたってしまった場合でも、買い取ることができるのであれば不動産を単独名義に変更することで、自分のものにすることができます。
3つ目は、自分の共有持分も売却する方法です。
買い取るための資金が用意できない場合は、売ってしまうのも1つの手です。
第三者から共有物分割請求や家賃請求をされる前に、自ら手放すことで売るタイミングも決めることができます。

まとめ

離婚協議中であっても、自分の共有持分を売却することはできますが、抵当権が設定されていたり財産分与が折半になること、売却価格が低いという点に注意しなければなりません。
また、配偶者に共有持分を売却された場合は、第三者から共有物分割請求や家賃請求をされる可能性もあるため注意が必要です。

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