目次
夫婦で住宅ローンを組めるペアローンですが、離婚した際には注意が必要です。
今回は、離婚に伴いペアローンの不動産を売却する際の注意点と、オーバーローンの注意点を解説します。
売却以外の選択肢もご紹介しますので、参考にしていただければ幸いです。
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弊社へのお問い合わせはこちら離婚でペアローンの不動産を売却したい！共有名義の注意点とは？
はじめに、ペアローンのような共有名義の不動産を売却する際の注意点について解説します。
離婚をきっかけに「共有名義の不動産を売却したい」と思っても、話しがなかなか進まないケースもあるので注意しましょう。
ペアローンとは？
そもそもペアローンとは、1つの不動産に対して夫婦で別々の住宅ローンを組むことを言います。
ペアローンでは、夫婦がお互いの連帯保証人になり、不動産は共有名義になります。
持ち分の決め方は、ローン金額の割合をそのまま反映するのが一般的です。
たとえば夫が2,000万円、妻が1,000万円でペアローンを組んでいた場合、夫の持ち分は2/3、妻の持ち分は1/3になります。
お互いが連帯保証人となっているため、仮に妻がローン返済をおこなえなくなった場合、妻が組んでいる1,000万円の支払い義務は夫が背負うことに。
最後まで夫婦でペアローンを完済できれば良いですが、仮に離婚となってしまった場合、共有名義の不動産売却は注意が必要なのです。
離婚で共有名義の不動産を売却する際の注意点
離婚をきっかけに共有名義の不動産を売却する場合、下記のような注意点があります。
夫婦（共有者）の同意が必要
共有名義の不動産を売却する場合、共有者であるパートナーの同意が必要になります。
離婚が決定した場合、共有名義の不動産に住み続けるのか、売却をするのか悩むポイントになるでしょう。
たとえば、ローンを完済するために売却したい夫と、引っ越しをせずに住み続けたい妻がいるとします。
共有名義のペアローンを組んでいる場合、片方の意見のみを尊重することはできません。
意見が合致するまで話し合いをおこなうしかないのです。
「住み続けたいという意思が尊重されるのではないか」、と勘違いする方も多いのですが、共有物分割請求があるため売却したい意思を無視することはできません。
共有物分割請求とは、共有者が共有物の分割を請求することです。
訴訟を提起すれば、強制的に共有物の売却を実現できるケースもあります。
訴訟に発展する前に、夫婦でよく話し合いをおこない今後の方向性を決めたいところです。
ちなみに、1人が所有者となる単独ローンであれば、所有者の1人の意見をとおして手続きを進めることができます。
連絡がとれなくなる可能性がある
離婚して別々の生活を送ると、相手と連絡がとれなくなる可能性があります。
相手方のローン返済が滞った状態で音信不通になると、相手方の支払い分もこちらが支払うことになってしまいます。
そのため、1番良いのは離婚する段階でペアローンを完済することです。
しかし、「売却収入と自己資金を足しても完済ができない」という方もいらっしゃるでしょう。
その場合は、せめてペアローンが完済されるまで、相手と連絡が取れる状態を保持しておくのがおすすめです。
離婚時にペアローンがオーバーローンに！売却の注意点とは？
離婚時にペアローンを組んでいる不動産を売却して、アンダーローンになるのであればさほど問題はありません。
問題なのは、不動産を売却しても住宅ローンの残債が残るオーバーローンとなっていることです。
アンダーローンとオーバーローンの違い
アンダーローンとは、不動産を売却することで住宅ローンが完済できる状態のことです。
つまり、不動産の評価額が、住宅ローンの残債を上回っている状態になります。
対してオーバーローンとは、不動産を売却しても住宅ローンが返済しきれない状態のことです。
オーバーローンの場合、不動産の評価額は住宅ローンの残債を下回っている状態になります。
ペアローンの不動産売却：アンダーローンの場合
離婚をきっかけにアンダーローンの不動産を売却した場合、まずは住宅ローンの残債をなくし、完済状態にします。
その後は、売却収入と住宅ローン残債の差額分を、共有財産として財産分与する流れです。
現金化したものを分けるので、トラブルも少ないでしょう。
ペアローンの不動産売却：オーバーローンの場合
基本的に、オーバーローンの不動産を売却することはできません。
住宅ローンを組んだ際に、金融機関が不動産を抵当権に設定しているからです。
もしオーバーローン状態の不動産を売却するのであれば、「任意売却」をおこなうことになります。
任意売却とは、借り入れ先の金融機関に承諾をもらい、抵当権を抹消して不動産を売却する方法です。
しかし、任意売却で抵当権を抹消したからといって、返済義務が消えるわけではありません。
任意売却の売却収入と、住宅ローンの残債の差額は、残債としてこれからも支払い続ける必要があります。
任意売却の注意点
オーバーローンでも売却ができる「任意売却」の注意点を押さえておきましょう。
任意売却するためには、まず住宅ローンの支払いを意図的に滞納する必要があります。
すると、金融機関情報に滞納履歴が残り、ブラックリストに載ってしまうのです。
ブラックリストに載ると、新しいローンを組めなくなるなどデメリットが発生します。
市場価格で売却できるため、オーバーローン状態の売却方法としておすすめの方法ではありますが、注意点をよく理解したうえで売却を実行してくださいね。
離婚したらペアローンはどうする？売却以外の選択肢を解説！
ペアローンを組んでいる不動産を離婚後どうするか、売却以外の選択肢をご紹介します。
選択肢①名義と住宅ローンを1本化する
離婚後ペアローンでのトラブルをなくすため、名義と住宅ローンを1本化して、どちらかが返済を続ける選択肢があります。
家に住み続けるほうが返済を続けることで、お互い不満を抱くことなく、トラブルになるケースも少ないです。
しかし、名義と住宅ローンを1本化するのは簡単ではありません。
金融機関によっては1本化が認められないケースもあるので、必ず確認しましょう。
選択肢②共有名義のまま賃貸に出す
ペアローンの不動産を売却せずに、共有名義のまま賃貸物件として出す選択肢があります。
しかし、今までの居住用のペアローンを組んだ不動産を賃貸物件として出すと、契約違反となるので注意しましょう。
まずは、借り入れ先の金融機関に相談するのがおすすめです。
金融機関から賃貸物件にすることが認められなかった場合、投資用ローンに借り換えるか、一括返済をする必要があります。
投資用ローンでは「金利が上がる」、「住宅ローン控除が適用されない」などの注意点があるので、安易な気持ちでの借り換えはおすすめできません。
選択肢③共有名義のまま住み続ける
売却せずに、共有名義のまま住み続けることも可能です。
しかし、共有名義のまま住み続けると、どちらかが支払いを拒否した場合にもう1人が返済義務を負うことになります。
返済額が増えると生活が困窮し、住宅ローンを滞納する結果になりかねません。
滞納を続けると結果的に不動産が競売にかけられて、住居を失うことになります。
返済が難しくなるようであれば、任意売却をおこない少しでも住宅ローンの返済額を減らしましょう。
まとめ
ペアローンを組む夫婦が離婚に伴い不動産を売却する際は、双方の同意が必要などいくつかの注意点があります。
オーバーローンの場合には任意売却となるので、任意売却の注意点も押さえておきましょう。
売却以外の選択肢もありますが、結果的に競売にかけられることがないように注意しましょう。
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