自宅を売却し利益が出た場合は、住民税や所得税が発生します。
そして、不動産にかかる税金は高額になることが一般的です。
しかし、さまざまな特例が設けられており、条件が合えば軽減措置を受けられる可能性もあります。
そこで今回は、自宅を売却する際に発生する譲渡所得税の計算方法や税率、軽減措置について解説します。
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弊社へのお問い合わせはこちら自宅を売却する際に発生する譲渡所得税とは
譲渡所得とは、所有している建物や土地を売った際の売却益のことを言います。
譲渡所得には一般的に住民税や所得税がかかるため、これらをまとめて「譲渡所得税」と言われることも多いです。
また、不動産の譲渡所得にかかる住民税や所得税は「分離課税」と言い、事業所得や給与所得とは別に計算されるため注意が必要です。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得は、単に売れた価格のことを指すのではなく、購入価格や購入にかかった費用、売るときにかかる費用などを収入金額から差し引いた額になります。
計算式は、譲渡所得＝収入金額-（取得費+譲渡費用）です。
計算式中の「収入金額」は売却価格を指し、「取得費」は購入価格の合計額、「譲渡費用」は売却時にかかる費用のことを言います。
取得費と譲渡費用について具体的にはどのようなものがあるのか、いくつか具体例を挙げてご紹介します。
取得費
建物や土地の購入費や建築費、購入にかかる印紙税や登録免許税などの税金、仲介手数料も取得費に該当します。
また、測量費や整地費、解体費、さらに設備費や改良費、借り入れ金の利子が含まれています。
譲渡費用
譲渡する際にも同じように、仲介手数料や印紙税、解体費などの費用がかかります。
また、立ち退き料や違約金、名義書換料なども含まれます。
ただし、建物は期間が経過するごとに価値が減少するため、構造や用途、経過年数に応じて「減価償却費」を所得費の合計金額から差し引かなければなりません。
相続した不動産の売却
相続した不動産の売却をおこなう場合、取得費は原則引き継がれます。
しかし、購入時の契約書を紛失したり、先祖代々で相続してきた場合は、取得費は発生しません。
そこで、取得費が不明であるときは、売却価格の5％を「概算取得費」として計算します。
自宅を売却する際に発生する譲渡所得税の税率とは
譲渡所得の際にかかる住民税と所得税は、所得に税率を掛けることで求められます。
税率は不動産を所有していた期間によって異なり、5年以下の所有期間であれば「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となります。
税率の計算式
短期譲渡所得の税率を求める計算式は、譲渡所得×39.63％（所得税30％+復興特別所得税0.63％+住民税9％）です。
一方、長期譲渡所得の場合は、譲渡所得×20.315％（所得税15％+復興特別所得税0.315％+住民税5％）です。
また、長期譲渡所得でも所得期間が10年以上のマイホームを売却した場合、譲渡所得が6,000万円以下の部分で「マイホームの軽減税率の特例」を受けることができます。
計算式は、譲渡所得×14.21％（所得税10％+復興特別所得税0.21％+住民税4％）です。
ただし、所有期間が10年以上であっても、6,000万円を超える場合はこの軽減税率が適用されません。
さらに、所得期間は売却した年の1月1日時点でのカウントとなるため、購入5年目の場合は5年以下になり、短期譲渡所得での計算となるため注意が必要です。
上記の計算式をもとに、実際に税率を計算してみましょう。
収入金額が3,000万円として、購入価格は土地が1,000万円、建物が1,500万円の合計2,500万円、さらに購入時にかかった費用は土地に30万円、建物に45万円の合計75万円、売却時にかかった費用は105万円と設定します。
所得期間3年の短期譲渡所得でシミュレーション
まずは、減価償却費を計算しておきます。
減価償却費は、（建物価格1,500万円+建物の購入時費用45万円）×90％×償却率0.015％×経過年数3年＝62万5,725円です。
次に、譲渡所得を計算します。
収入金額3,000万円-取得費（購入価格2,500万円+購入時費用75万円-減価償却費62万5,725円）+譲渡費用（売却時費用105万円）＝382万5,725円となりました。
そして、税額を計算します。
382万5,725円×39.63％＝151万6,134円で100円未満は切り捨てると、151万6,100円になります。
所得期間7年の長期譲渡所得でシミュレーション
減価償却費を計算すると146万25円となりました。
譲渡所得は、3,000万円-（2,500万円+75万円-146万25円）+105万円＝466万25円です。
税額は、466万25円×20.315％＝94万6,600円（100円未満切り捨て）になります。
所得期間12年の長期譲渡所得でシミュレーション
減価償却費は、250万2,900円です。
譲渡所得は、3,000万円-（2,500万円+75万円-250万2,900円）+105万円＝570万2,900円となりました。
税額は、570万2,900円×14.21％＝81万300円（100円未満切り捨て）になります。
以上、3つの税額を比較すると、長期にわたって所有しているほうが税金を抑えられることがわかります。
これは、経年に伴い建物の価値が減価償却費として差し引かれているためです。
自宅を売却する際に発生する譲渡所得税の軽減措置とは
譲渡所得にかかる住民税や所得税は、負担を軽減することができる特例の措置が存在します。
そこで、主な軽減措置を3つご紹介します。
3,000万円特別控除
特例のなかでも代表的なのが「3,000万円特別控除」です。
譲渡所得のうち上限3,000万円までは税金がかからないという措置です。
3,000万円特別控除の税額を求める計算方法は、（譲渡所得-3,000万円）×税率になります。
また、特別な要件は設定されていませんが、前年や前々年に控除を利用している際は受けることができません。
さらに、ほかの特例と併用することができず、住宅ローン控除との併用もできないため注意が必要です。
住宅ローンを組む際は、住宅ローン控除か3,000万円特別控除かを選択しなければならないため、どちらのほうが効果が大きいかをシミュレーションして比較すると良いでしょう。
買換え特例
買換え特例とは、その名のとおり買い換える際に利用できる特例です。
売却価格よりも高いマイホームに買い換えた場合、譲渡所得の課税を次回売却時まで繰り延べられます。
しかし、繰り延べられるだけであって、もし買い換えたマイホームを売った場合は、繰り延べた分が加算されます。
譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例
譲渡所得がマイナスになった場合は「譲渡損失」となり、特例によって住民税や所得税を減らす「損益通算」が可能になります。
さらに、売却年の所得より損失が大きく相殺しきれない場合は、翌年以降の所得から繰り越して差し引くことができる「繰越控除」が利用できます。
繰越控除は最長で3年間、売却年の損益通算と合わせて最長4年間の住民税や所得税が軽減されるのです。
まとめ
譲渡所得とは、所有している建物や土地を売った際の売却益のことで、収入金額-（取得費+譲渡費用）で求められます。
また、短期譲渡所得の税率は39.63％、長期は20.315％、さらに特例では14.21％となります。
軽減措置として3,000万円特別控除がありますが、ほかの特例とは併用できないため注意しましょう。
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