不動産の売却や相続の際は、そこにどれくらいの資産価値があるのかといったことがまず問題となります。
その資産価値は適正な数値として固定資産評価証明書に表されていますので、これを基準にして税額が決定されたりするわけです。
今回は、固定資産評価証明書について、その用途や取得方法にいたるまでじっくりとご紹介していきます。
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弊社へのお問い合わせはこちら不動産売却時に必要な固定資産評価証明書とは
不動産の相続や売却のときには、いくつかの書類が必要となりますが、その中のひとつである「固定資産評価証明書」とはどういったものなのでしょう。
これはその名のとおり、土地や家屋といった固定資産の価値がどのくらいなのかといった評価額を証明する公式な書類のことです。
不動産を所有している方であれば毎年固定資産税を納税していますが、固定資産評価額を基準として税額を計算しています。
そのほかにも相続税や贈与税などを算出するときにも、この固定資産評価証明書は必要となり、その税額の根拠として重要な役割を担っているのです。
記載されているものとしては、評価額のほかにその固定資産の所有者の名前と所在地で、次に土地の場合には地目と地積となっています。
地目とはその土地がどういった用途なのかを意味し、登記所の登記官が総合的・客観的に判別して認定したもので、地積とは面積のことです。
地目には23区分あり、主なものでは家が建っている「宅地」、用水を利用した耕作地である「田」、用水を利用しない耕作地である「畑」、そして「山林」や「雑種地」となります。
また、建物に関しては種類・構造・床面積があり、種類に関しては建物をどういった目的で使用するのかといったもので、「居宅」「店舗」などがあります。
その建物がどういった造りをなしているのかといったことは構造として記されていて、「構成材料」「屋根の種類」「建物の階数」の3種類があり、床面積はそのまま床の面積のことです。
ほかにも特例が適用されるような狭小宅地や 新築建物などのケースでは、その特例を適用した後の課税評価額が記載されています。
この固定資産評価証明書と似たような証明書で、「固定資産公課証明書」があり、この違いとしては公課証明書には評価額に加え「課税標準額」と「税相当額」が記されています。
この課税標準額は、固定資産税や都市計画税を計算する際にその基となる額のことで、その額に一定の税率をかけることで固定資産税などの額が決まるのです。
不動産の固定資産評価証明書の用途について
固定資産評価証明書にはどういった用途があるのかについてご説明しますと、まずは相続手続きで法務局から提出を求められることがあります。
相続をしても、その登記上の所有者というのは法務局が勝手に変更してくれるわけではなく、相続登記を申請して所有権移転登記が必要です。
この相続登記手続きの際に、固定資産評価証明書が添付書類として必要なことがあり、その場合は法務局へ提出することになります。
相続登記を申請するときには、亡くなった被相続人の戸籍謄本なども添付書類として必要となり、その際登録免許税を納めることになります。
この登録免許税ですが、相続する不動産の評価額に0.4％の税率をかけたものが税額となり、この税額が正しいものであることを証明するために固定資産評価証明書が必要なのです。
ただ注意点として、評価額が最新のものでなければいけませんので、それを証明するために評価証明書としての有効期限があり、この場合登記申請をする年度分のものが有効となります。
次に譲渡（売却）や相続の場合には、その譲り受けた不動産の時価を基として税額を算出することになりますが、その時価を導き出すのはなかなか難しいものです。
そのため国税局はその時価を求める方法、つまり評価方法について定めていて、まずは土地の場合は原則として路線価と面積をかけた額がそのまま評価額となります。
路線価は国税局が定めた路線価図に記載されていますが、山林や農地、また宅地の一部はこの路線価図に記載がないことがあり、そのケースでは固定資産税評価額に所定の率をかけます。
また家屋については固定資産税評価額を基にして評価がおこなわれ、土地・家屋ともに固定資産税評価額を証明するために、固定資産評価証明書の添付が必要なのです。
このように不動産を売却した場合は譲渡所得、相続した場合は相続税の確定申告が必要ですので、その際の必要書類として固定資産評価証明書を準備しておきましょう。
不動産の固定資産評価証明書の取得方法とは
この証明書は、所有する不動産の価値と税額を決定するものとして重要ですし、そこには個人情報が多く記載されていますので、限られた人しか取得ができません。
ではこの固定資産評価証明書はどういった取得方法があり、どのようなルールがあるのか、また準備などについても深く掘り下げてみていきます。
原則として取得が可能であるのは所有者である本人、あるいはそれに準ずる方となっていますので、基本的にそれ以外の方は取得も閲覧もできません。
所有者は固定資産税の納税義務者とも言えますので、取得する権利は当然有しており、それを複数人で共有している場合はその共有者も同様に取得できます。
そしてその固定資産税納税義務者から相続した相続人も取得が認められていて、借地人や借家人といった方にもその権利が与えられています。
ほかにも総務省令によって正当であるとされる理由を持っている方や、固定資産税納税義務者から委任状を託された代理人も取得ができます。
また賦課期日後の所有者にも権利が認められていますが、この「賦課期日後の所有者」とは相続登記の期限が終了したときに、暫定的に所有者として認定された人のことです。
そして取得できる場所としては、基本的に自分が住んでいる地域を管轄する役所の窓口となりますが、東京23区においては都税事務所での申請となります。
ではその取得方法ですが、役所の窓口の場合は顔写真付きの本人確認証が必要となりますので、運転免許証やマイナンバーカードなどを持参していきましょう。
役所までの距離が遠い方や、仕事が忙しく窓口までいけそうもない方は、郵送という方法がありますのでそちらを利用することもできます。
郵送で取得するにはまずHPから申請書をダウンロードし必要事項を記入後、必要書類を添付して返信用の封筒を入れて役所へ送ってください。
このときの必要書類としては申請書のほかに手数料分の定額小為替、住所が確認できる書類のコピーなどですが、地域によって異なりますので詳細はHPにて確認しましょう。
本人以外の方が取りに行く場合は申請書のほかに本人と確認できるもの、また所有者との関係がわかるように住民票、そして委任状が必要です。
不動産の所有者が法人といったケースもありますが、この場合は申請書など基本的な書類のほかに法人の代表者であることが認められる印などが必要です。
まとめ
不動産の売却や相続の手続きには固定資産評価証明書が必要となるケースがあります。
そのとき初めてその存在を知るよりも、あらかじめこうして知識として知っておくほうが手続きもスムーズに進むわけです。
そのような意味でもこちらの記事を参考にして、漏れのない確実な手続きをしましょう。
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