住宅ローンの返済が難しくなり、どうしようかと悩んでいる方も多いことでしょう。
その際におすすめの売却方法が任意売却で、手元にお金がなくても住宅ローンの残債を減らすことができます。
しかし、不動産売買では任意売却できないケースがあり、事前に知っておく必要があるでしょう。
本記事では任意売却ができないケースと、できなかったときに起こることも解説します。
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まずは不動産の任意売却について、用語の確認とよく間違えられる競売との違いについて解説します。
また、任意売却と競売を比較したときに、メリットがどのように違うかも解説するので、売却時の参考にしてみてください。
任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった時に、金融機関の合意を得て不動産を売却する方法です。
住宅ローンが残った不動産には抵当権が設定されており、残債を完済しないと不動産を売却できない仕組みとなっています。
抵当権とは不動産を担保にする権利のことで、通常は住宅ローンの完済後に抵当権抹消登記の手続きをします。
この任意売却は住宅ローンが完済していなくても、抵当権を抹消してもらうものです。
任意売却の手順として、まずは債権者である金融機関に相談をすることがスタートです。
相談をして不動産価格を査定してもらい、住宅ローンの残債と推定する売却価格を見比べて金融機関が適用の可否を判断します。
金融機関が任意売却の実施について承諾をした場合、売却活動が始まります。
競売との違い
競売とは、債権者が抵当権の対象となっている不動産を差し押さえた後、法的な手続きに則って強制的に売却することです。
任意売却と比べると、あまり良いイメージはないでしょう。
競売がおこなわれるのは住宅ローンが払えなくなった瞬間ではなく、滞納して3か月〜6か月が経過するとおこなわれます。
競売はローンの返済が困難になった際の、債権者の財産を少しでも守るため、国がおこなう強制執行なのです。
つまり、住宅ローンの契約者本人が売却を拒否することができず、強制的に売却されてしまいます。
さらに売却の決定をするのは債権者ではなく、債権者が申し立てた裁判所です。
所有者の都合は一切勘案されずおこなわれるので、競売にかけられる前に任意売却で進めた方が良いでしょう。
任意売却のメリット
任意売却の代表的なメリットは2つあります。
1つ目のメリットは、通常の売却方法とほとんど同じなので、任意売却であるということが周りに知られることがないということです。
そのため任意売却は、近所の方や会社の方など周囲の方に知られたくないという場合におすすめになります。
一方、競売になるとインターネット上に競売物件だという情報が公開されてしまうのです。
競売時に公開される情報は、不動産の基本情報、所在地、不動産外観写真などです。
2つ目のメリットは、売却金額を手元に残すことができる可能性があるということです。
任意売却で得たお金は、当然、住宅ローンの債権者に優先的に支払われますが、債権者によっては引っ越し代として使うことを認めてもらえることがあります。
もちろんこれは債権者に承諾を得られた場合のみとなります。
また、引っ越し後の引き渡し日は一般の不動産売却と同様で、相談しながら決定できます。
日程は債権者と定める範囲内で、スケジュールは長くないので計画的に売却活動をおこないましょう。
不動産の任意売却ができないケース
不動産の任意売却は競売と比べて良い点が多く、滞納が続く前に手続きしておきたいものです。
しかし、状況によっては任意売却ができないケースがあります。
どのような状況だと任意売却ができないのか、確認しておきましょう。
同意を得られなかった
任意売却は債権者に相談をするのが必須ですが、債権者が認めないケースがあります。
理由は任意売却をそもそも認めていない金融機関や、ローン残債額と契約者本人の収入を総合的にみて、支払いが可能と判断した場合などです。
他にも共同名義人や連帯保証人の同意を得られないと、任意売却をおこなえません。
同意を得られないケースは離婚が多く、話がまとまらないことが多いです。
共同名義人や連帯保証人に納得した同意を得られるように、根気強く交渉をしましょう。
話がまとまらないときは、一方的な意見を通すのではなく、妥協点を見つけるのが重要です。
トラブルの発生
値下げ交渉を受けて売却価格が下がってしまうと、売却価格と住宅ローンの間に差が出てしまいます。
理想は売却価格で住宅ローンの残債を完済できることで、売却価格で住宅ローンの残債が支払えない状態は避けたいものです。
金融機関は自宅の売却額がローン残債よりも低くて格差が大きいと、任意売却を認めてくれない可能性が高くなります。
他にもトラブルの発生として、所有者の本人確認ができないと任意売却ができません。
任意売却でも一般の売買方法と変わらず、売買契約時に所有者本人が臨席して本人確認をする必要があります。
もし臨席が難しい場合は所有者を説得して証明書持参で取引の場に連れてくるか、司法書士に所有者の本人確認をしてもらうかの2択となります。
売却活動が充分におこなえなかった
売却活動には買主を見つけるのに費用や時間、さまざまな手間暇ががかかります。
そのため、売却活動が充分におこなえないケースがあるので注意しましょう。
具体的には時間の確保や内覧、情報公開の手続きなどです。
決して特別な手続きが必要になるわけではなく、一般的な不動産売却と変わりません。
ただし、売却活動は人生で何度もおこなうものではないので、手続きに戸惑ってしまうことでしょう。
充分な売却活動がおこなえるように、不動産会社と話し合いをして準備を進めてください。
どのような売却活動をおこなって、引き渡しするまでどのような手続きがあるか不動産会社がサポートいたします。
不安なときは迷わずに相談して、充分な売却活動をおこないましょう。
不動産の任意売却ができないとどうなる？
仮に売却活動ができない場合はどうなるのでしょうか？
最終的にどうなるか参考にしてみてください。
競売にかけられる
任意売却ができないときは、競売にかけられます。
まず、金融機関が抵当権を使って裁判所に申し立て、裁判所が債務者本人の財産を差し押さえた後に競売にかけます。
競売になると落札価額は市場相場の7割～8割になり、低めの価格に設定されてしまいます。
競売をしても残債がある場合、定めた日まで残債を原則一括返済をするように債権者から迫られることになります。
また、引っ越し費用に控除がなく、債務者は計画的に準備する必要があります。
引っ越しをスムーズにおこなわないと立ち退き日が迫ってしまい、抵抗もできません。
仮に抵抗をしても法的手段が執行され、強制的に明け渡す必要があります。
残債の支払いができないと自己破産になる
競売をしたあと、住宅ローン残債が残っていた場合、一括で完済できる方は少ないです。
そのため債務者本人の返済義務を消滅できる自己破産は避けられなくなりますが、いくつかの問題があります。
たとえば債務者本人の返済義務が消滅しても、連帯保証人に返済義務が残ってしまうのが注意点です。
連帯保証人に迷惑をかけてしまうため、住宅ローンの返済が苦しい時に状況を報告しておくと良いでしょう。
また、市民税や固定資産税などの税金の支払いは免除されず、自己破産後も返済しなければなりません。
仮に税金の支払いを滞納している方は、最悪の場合、資産や預金を差し押さえられてしまいます。
まとめ
不動産の任意売却ができないケースは、同意を得られなかったり、円滑な売却ができなかったりするときです。
任意売却ができないと強制的に競売にかけられ、残債を支払えない場合は自己破産が避けられなくなります。
住宅ローンの返済が苦しくなったら、早めに債権者へ相談するようにしてください。
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