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売却した家に住めるリースバックとは?仕組みやメリット・デメリットを解説

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売却した家に住めるリースバックとは?仕組みやメリット・デメリットを解説

カテゴリ:不動産売却

売却した家に住めるリースバックとは?仕組みやメリット・デメリットを解説

不動産会社に自宅を売却して、現金を手に入れ、その後も借りる形で住み続けられるリースバックという方法があります。
まとまった資金が必要なときに候補に入れておきたい制度ですが、仕組みやメリット、デメリットについて理解しないまま契約に進んでしまうと後悔することにも繋がります。
そこで本記事では、不動産売却を検討されている方に向けて、リースバックをおこなうメリットやデメリットについてまとめました。

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リースバックの仕組みや特徴とは

リースバックの仕組みや特徴とは

リースバックは具体的にどのような仕組みで、どのような特徴があるのでしょうか。
リースバックは売却後に賃貸借契約を結べること、住宅ローンを早く返済できること、取り戻したいと思った時に取り戻せることが特徴として挙げられます。

自宅を売却後に賃貸借契約を結ぶ

リースバックとは「セール&リースバック」の略称で、不動産会社が自宅を買い取り、買い取った不動産会社と賃貸借契約を結び、毎月の賃料を支払いながら売却した自宅に住み続ける仕組みです。
生活していくうえで、事故や入院、家族の学校への入学など、まとまった資金が必要になる場合は多いものです。
その際に自宅を売ることを検討しても子どもがいれば引っ越しをすることも大変ですし、愛着もある住み慣れた我が家を手放すのは心苦しいでしょう。
そのため、まとまった資金も手に入りつつ、住み慣れた持ち家に住み続けることができるリースバックが注目を集めています。

住宅ローンを早く返済できる

仕事を退職したり、事情があって収入が大幅に減った際などに、住宅ローンの返済が難しくなる場合もあることでしょう。
その際に、ローンの返済を滞納するのではなく、自宅を売ることで一括で現金を手に入れローンの返済にあてる、などということも可能という特徴があります。

再度、自宅を買い戻せる

将来的にやっぱり自分の持ち家にしたいとなったときには買い戻しができる可能性があります。
所有権とは、物を自由にかつ排他的に支配できる権利で、法令の範囲内で自由な使用、収益、処分ができるようになる権利です。
持ち家の売却時に「再売買予約権」という権利をつけて売買契約を締結することで、買戻しが可能になります。
また、賃貸借契約の種類には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、買戻しをする可能性が少しでもあるのであれば、普通借家契約を選択しておくのがポイントです。

リースバックをするメリットやデメリットとは

リースバックをするメリットやデメリットとは

それではリースバックのメリットとデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。
それぞれ詳しく見ていきましょう。

リースバックのメリット

リースバックのメリットには大きく4つあります。

まとまった資金が手に入る
任意売却ができる期間には制限があります。
まず、まとまった資金が手に入ることが挙げられます。
一般的な不動産売却と比べて住宅ローン審査などがないので手間が少ないですし、持ち家を不動産会社などに売却するので一括現金買取でまとまった資金が手に入ります。
急いでまとまった大きなお金が必要な方に適している制度になっています。

売却を周囲に知られずに済む
リースバックは、売却を周囲に知られずに済みます。
知られても問題がない方はいいですが、近所の方などで詮索してくる方もいるかもしれません。
そのため、できるだけプライベートなことを周囲に知られたくない方には向いているでしょう。

所有による税金の支払いがなくなる
所有による税金の支払いがなくなることも利点として挙げられます。
売却をすると不動産会社のほうに所有権が移転するので、毎年1月1日時点で固定資産を所有している方に課される固定資産税の支払いの負担がなくなります。

売却しても普通に住むことができる
リースバックは、持ち家を売却したにも関わらず住み続けることができるという特徴があります。
一度にまとまった資金が必要なときに、売ることで現金を一括で手にすることができ、自分の家にそのまま住める点は、最大のメリットともいえるでしょう。

リースバックのデメリット

それでは、リースバックのデメリットにはどのようなものがあるでしょうか。
大きく以下の3つになります。

毎月家賃の支払いが発生する
まず、デメリットとして挙げられるのは毎月の家賃の支払いが発生することです。
家賃の目安は売却価格の8~10%程度と言われており周辺の家賃相場よりも高くなる傾向にあるので、元々は自分の持ち家だった家に住みながら、高い家賃を払い続けなければならなくなります。

売却金額が市場価格よりも安い
リースバックの売却金額は市場価格よりも安くなる傾向があります。
売却価格は一般的に市場価格の70%~90%になるケースが多く、仲介での売却より安くなってしまうことが多いでしょう。

修繕費に関して借主が負担するケースが多い
また、修繕費を自己負担することが多いこともデメリットとして挙げられます。
一般的な賃貸借契約では、通常損耗による故障や必要な修理は基本的に貸主負担であることが多いでしょう。
しかし、リースバックの場合は借主が修繕費などを負担しなければならない場合が少なくありません。
また、退去時の原状回復にかかる費用や設備の修繕費などの負担がどこまで自分たちにかかるのかを確認しておかなければなりません。
持ち家のように住めるといっても所有者は不動産会社になるため、賃貸物件を借りる時のように契約内容を確認することが欠かせません。

リースバックが向いている方をケース別にご紹介

リースバックが向いている方をケース別にご紹介

仕組みや特徴をふまえて、どのような方やケースの場合にリースバックが向いているのか気になるものではないでしょうか。
それぞれ詳しく見ていきましょう。

老後の資金をまとめておきたい方

持ち家を売って一括で現金を手にすることで老後の資金ができます。
また、変わらず自宅に住み続けたいけれど、自分が亡くなったときにこの家を相続する方がいないといった場合には、現金のほうが分割しやすく相続しやすいので適しています。
不動産を相続すると、相続人の間で遺産分割をする必要があり、その際にトラブルになることもあります。
不動産を現金に変えておくことで遺産分割が円滑に進みやすくなるでしょう。

家を買い替える計画がない方

自宅を売ることと、賃貸借契約がセットになっているリースバックの仕組みは、家を買い替える計画がない方に適しています。
逆を言うと、売却したとしても今の家に住み続けたい方にしか適しません。

今の自宅や地域に住み続けたい方

自宅の住所を変えると、子どもがいる家庭では学区から外れて転校をしなければならなくなったり、職場まで遠くなったりする場合もあります。
また、ご自身が高齢になると、余計に住み慣れた家や地域で過ごしたいと思うものでしょう。
そのような方にはリースバックは適しているといえるでしょう。
利用用途はさまざまですが、実際に自分が所持者になった時よりも住宅ローンに悩まされないというメリットがありますので、仕組みを把握したうえで、利用を検討しましょう。

まとめ

リースバックは売却しても変わらず住み慣れた家に住み続けることができるという制度です。
まとまった資金が必要だったり、相続に備えて現金化しておきたい場合などにおすすめです。
しかし、売却金額は相場より低くなるデメリットもあります。
リースバックの仕組みとメリット・デメリットを知ったうえで、不動産売却の際に検討してみてはいかがでしょうか。

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