築30年を超える家の売却をする際は、売却できるのか不安の感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
築30年を超える家には売却しやすい条件や売却方法があり、事前に確認しておくことが大切です。
今回は、築30年を超える家の資産価値や売却しやすい家の条件、売却方法についても解説します。
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弊社へのお問い合わせはこちら築30年の家の売却は難しい？資産価値はどれくらい？
家は築年数とともに経年劣化が生じ、しだいに価値も減少していきます。
どれくらいの年数で価値がなくなり、どのような売却を難しくさせる要因が生じるのかご紹介します。
法定耐用年数
家の価値を判断する基準として用いられるのが、法定耐用年数です。
法定耐用年数とは、建物を利用するのに耐えられる年数のことで、不動産では構造によりそれぞれ法定耐用年数が異なります。
●木造：22年
●鉄筋鉄骨コンクリート造：47年
●レンガ造・ブロック造：38年
一般的な木造の家では耐用年数が22年と定められています。
22年経過しているからといって住めないという訳ではなく、問題なく住める家も多くあります。
けれども、法定耐用年数が家の価値の判断基準となるため、築22年が経過した木造一戸建てや、築47年が経過したマンションでは資産価値がゼロになります。
土地は経年劣化が生じないため、土地の価格を決める際に法定耐用年数は用いられません。
そのため、建物が法定耐用年数を超えた不動産は、土地のみの値段となるのです。
新耐震基準の建物かどうか
中古不動産を売却する際に注意したいのが、新耐震基準を満たした建物かどうかということです。
耐震基準は何度か変更されていますが、新耐震基準とは1981年5月31日に改正された耐震基準のことをいいます。
新耐震基準以前の耐震基準は旧耐震基準と呼ばれ、現在の耐震基準が満たされていません。
旧耐震基準は震度5程度まで、新耐震基準は震度6～7程度の地震に耐えられる建物とされています。
築30年以上の家を売却する際は、新耐震基準を満たしているかどうかを確認することが大切です。
旧耐震基準の家なら資産価値が減少し、売却が難しくなる傾向があります。
境界がずれている可能性がある
一戸建てを売却する際は、隣地との境界についても確認すると良いでしょう。
築30年以上の家ならば、境界が正確でない可能性があります。
境界は地震や災害などにより地面とともにずれたり、歪んだりすることがあるのです。
また古い測量では測量技術が現在よりも低いため、正確な測量がされていない可能性もあります。
境界があいまいな場合は、隣地所有者とのトラブルが発生する可能性もあり、不動産の資産価値が減少する原因となります。
築30年以上の家を売却する際は土地家屋調査士に相談し、土地の境界を明確にすることがおすすめです。
築30年以上でも売却しやすい家の条件とは？
築30年以上でも家によっては売却しやすい条件があります。
次に築30年以上でも売却しやすい家の条件を、一戸建てとマンションそれぞれの条件から見ていきましょう。
最初に築30年以上の一戸建てが売却しやすくなる条件をご紹介します。
立地が良い
築30年以上の一戸建ては土地の価値のみとなるため、土地がどのような魅力を持っているのかが重要になります。
駅やバス停が近くて交通のアクセスが良い、スーパーマーケットが近くにあり買い物が便利など、立地が良ければ一戸建ての築年数はそれほど問題にならないでしょう。
角地や南道路の土地、日当たりや風通しの良い土地も資産価値が高く売却しやすい条件となります。
利用しやすい土地の形
一戸建ての売却では、土地の形も売却のしやすさに影響があります。
土地の形は長方形や正方形のシンプルな四角形が、家を建てやすく売却しやすい形です。
旗竿地と呼ばれる細い通路を通った奥に家がある土地は、四角形の土地と比べて売却が難しくなります。
また接道道路に問題があり、再建築ができない再建築不可物件という一戸建ても売却が難しい物件です。
築30年以上の一戸建てでは、土地の形や立地によって売却のしやすさが変わるといえるでしょう。
次に売却がしやすい築30年以上のマンションの条件をご紹介します。
立地が良い
築30年以上のマンションも、一戸建てと同様立地が重要になります。
築年数の古いマンションでも人気のエリアにあるマンションは、資産価値が高く需要があります。
マンションの法定耐用年数は47年のため、築30年ほどのマンションでは立地やメンテナンスの状態が良ければ、通常の中古不動産として売却することが可能です。
大規模修繕後は価値が高まる
築30年ほどのマンションは、大規模修繕がおこなわれる時期でもあります。
大規模修繕後のマンションは資産価値が上がり、売却もしやすくなります。
大規模修繕がおこなわれるためには、修繕積立金がしっかりと積み立てられていることが条件です。
修繕積立金が積み立てられているか、滞納者はいないかなど、管理組合に確認するのも良いでしょう。
修繕積立金がしっかりと積み立てられていないマンションはそのことがマイナスとなり、価格を下げて売却するなどの対策が必要になります。
築30年以上の家を売却する方法とは？
次に築30年以上の家をスムーズに売却する方法をご紹介します。
古屋付き土地として売却する
築30年以上の古い一戸建てを売却する場合、家を解体して土地として売却しようか悩まれる方もいるかもしれません。
けれども、築年数とともに家の資産価値がゼロになったからといって、家そのものの価値がなくなる訳ではありません。
新築住宅を購入するよりも古い家を安く購入し、自分で修繕して住みたいという方もいらっしゃいます。
そのため、築30年の一戸建ては中古戸建や更地として売却するのではなく、古屋付き土地として売却するのも1つの方法です。
土地付き一戸建てとして売り出すことで、中古戸建を探している方だけでなく、土地を探している方にも購入希望者を広げることができます。
また解体費用がかからないことから、支出を抑えるメリットも生じるでしょう。
インスペクションをおこなう
インスペクションとは、専門家によっておこなわれる住宅診断のことで、建物の劣化箇所や不具合を調べ、修繕が必要な時期や費用のアドバイスがおこなわれます。
中古不動産を購入する方は物件に不具合がないか心配される方も多く、そのために売却がスムーズに進まない場合があります。
その場合は、インスペクションをおこなうことで購入希望者に安心感を与えることができ、売却がしやすくなります。
不具合箇所が見つかることで買主がリフォーム費用の予算が立てやすくなるメリットもあり、中古不動産売却の際にはおすすめの方法です。
リフォーム・リノベーションをおこなう
築30年以上の家を売却する際に、リフォームやリノベーションをしてから売り出すという方法があります。
リフォームやリノベーションをおこなうことで内覧時の印象を良くし、早期売却につながる効果が期待できます。
購入希望者にとっては自分でリフォームやリノベーションをする手間もかからず、すぐに入居できることもメリットです。
ただし、中古不動産を購入する方のなかには、自分の好みでリフォームやリノベーションをしたいと考えている方もいらっしゃいます。
リフォーム・リノベーションをおこなうかどうか自分で判断することは難しいことです。
不動産売却でリフォーム・リノベーションをおこなうか迷われている際は、ぜひお気軽に弊社までご相談ください。
まとめ
今回は、築30年の家を売却する際の、家の価値や売却しやすい条件、売却方法について解説しました。
法定耐用年数を経過した不動産は建物の資産価値がなくなりますが、新築よりも安く購入できることが購入希望者にとっては魅力でもあります。
インスペクションをおこなうなど購入希望者が安心して購入できるための売却方法を把握し、スムーズな売却活動をおこないましょう。
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