住宅ローンは再建築不可物件に使える？融資が難しい理由や対策も解説
再建築不可物件は、建て替えができないという制約から、資産価値が低く評価されやすい傾向があります。
そのため、住宅ローンを利用しての購入が難しく、資金調達に悩む方は少なくありません。
本記事では、再建築不可物件が住宅ローンを利用しにくい理由と、融資を受けるための具体的な方法について解説いたします。
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再建築不可物件は住宅ローンを利用しにくい理由
再建築不可物件とは、建物を取り壊した後に再び建てることができない物件を指します。
これは、建築基準法で定められた接道義務を、満たしていない土地に建っていることが主な要因です。
住宅ローンを提供する金融機関は、物件の資産価値を担保として融資をおこなうため、担保価値が低い再建築不可物件には慎重な姿勢を取ります。
たとえ築浅であっても、将来的に建て替えができないという制約があることで、評価額は周辺相場と比べて下がりやすいです。
このような背景から、再建築不可物件に対しては、「売却が困難」「資産価値が下がりやすい」といった懸念が生じ、金融機関は返済リスクが高いと判断します。
とくに、災害などで建物が損壊した場合、再建ができなければ資産としての価値を失うため、返済が困難になるリスクも見込まれます。
くわえて、仮に新しい住まいを確保する必要が生じた場合、既存のローンと並行して費用が発生するため、二重ローンとなる可能性も否定できません。
こうした事情から、多くの住宅ローン商品やフラット35では、再建築不可物件が融資対象外とされているのが現状です。
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再建築不可物件で融資を受けるための方法
このような状況でも、一定の条件を満たせば融資を受ける手段は存在します。
ひとつは、ノンバンクや金融機関が提供するフリーローンの利用です。
これらは使途が自由なため、再建築不可物件の購入資金として使えることがあります。
ただし、借入可能額が数百万円程度に限られ、金利も4～5％程度とやや高めに設定されています。
次に、不動産担保ローンも選択肢のひとつです。
この方法では、他に所有する不動産を担保に入れることで、数百万円～数千万円規模の資金を得られる場合があります。
金利は、金融機関によって異なりますが、銀行であれば低金利の傾向にあるのが特徴です。
また、リフォームローンを活用する方法もあります。
建築確認が不要な軽微なリフォームであれば融資対象になることがあり、物件の利便性や見た目を改善することで、資産価値の向上を図ることが可能です。
さらに、再建築不可の状態を根本から改善する方法も存在します。
具体的には、隣接する土地を購入して接道義務を満たす、あるいはセットバックをおこなうことで、再建築可能と判断されるケースもあります。
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まとめ
再建築不可物件は、担保評価の低さや将来的なリスクのため、一般的な住宅ローンが利用しにくいのが実情です。
一方で、フリーローンや不動産担保ローン、リフォームローンを活用することで資金調達の可能性はあります。
また、接道義務の改善によって再建築可能となれば、住宅ローンの利用も現実的になります。
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