空き家売却の契約不適合責任とは？買主の請求内容や回避策も解説
空き家の売却では、引き渡し後に雨漏りや設備不具合が見つかり、買主とトラブルになることがあります。
古い家だから仕方ないと思っていても、契約内容との違いがあれば売主の責任を問われるかもしれません。
本記事では、契約不適合責任の基本や買主からの請求、責任を回避する方法について解説します。
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契約不適合責任とはなにか
契約不適合責任とは、売買契約で引き渡した不動産が、契約で定めた種類・品質・数量などに合っていない場合に売主が負う責任です。
空き家の売却では、老朽化による雨漏り、シロアリ被害、給排水設備の不具合、越境、境界の認識違いなどが問題になりやすいでしょう。
2020年4月の民法改正により、従来の瑕疵担保責任は見直され、契約内容に適合しているかどうかを基準に判断される仕組みへ変わりました。
以前は「隠れた瑕疵」が争点になりやすかったのに対し、現在は買主がどの状態を了承して契約したかが重要なのです。
そのため、売主は把握している不具合を事前に伝え、契約書や物件状況報告書などへ具体的に反映する必要があります。
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契約不適合責任がある空き家の売却の際に買主からの請求に売主が応じる範囲
契約不適合がある場合、買主から売主へ追完請求、代金減額請求、契約解除、損害賠償請求がおこなわれることがあります。
追完請求とは、契約内容に合わない部分について修補や不足分の引き渡しなどを求める請求です。
不動産では代替物の引き渡しが現実的ではないため、雨漏り箇所の修補や設備不具合の補修が中心になりやすいでしょう。
代金減額請求は、買主が相当期間を定めて追完を求めたにもかかわらず、売主が対応しない場合などに認められる仕組みです。
契約解除には催告解除と無催告解除があり、追完を求めても対応されない場合や、履行不能で催告に意味がない場合に問題となります。
損害賠償請求は、不具合により補修費や調査費などの損害が生じた場合に争点となるため、通知時期も含めて注意が必要です。
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空き家売却における契約不適合責任を回避する方法
契約不適合責任を回避または軽減するには、まず責任の範囲や期間を一部免責の特約として明確に定める方法があります。
ただし、免責特約を入れても、売主が知っていた不具合を買主へ告げなかった場合、その不適合について責任を免れることはできません。
そのため、雨漏りの履歴、シロアリ被害、設備の故障、増改築の有無、境界の状況、残置物の扱いなどを具体的に整理することが重要です。
また、既存住宅売買瑕疵保険を活用すれば、検査と保証を通じて買主に安心材料を示しやすくなります。
空き家の劣化が進み、一般の買主へ説明しきれない不具合が多い場合は、買取業者への売却も選択肢になるでしょう。
買主側が不動産取引の専門性を持つため、現況やリスクを踏まえた契約条件を整理しやすい点もあります。
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まとめ
契約不適合責任は、空き家が契約内容に合っているかを基準に売主の責任が判断される制度です。
買主からは追完請求や代金減額請求、解除、損害賠償請求を受ける可能性があります。
責任を抑えるには、不具合の告知、特約、保険、買取業者への売却を状況に応じて検討しましょう。
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