住み替え時に住宅ローン残債があるときは？売却や住み替えローンも解説

住宅ローン返済中に住み替えを検討する際は、残債や資金計画に不安を抱える方が多いものです。
抵当権の抹消や売却・購入のスケジュール調整など、事前の準備が今後の住み替えを円滑に進める鍵となります。
本記事では、住宅ローン残債がある場合の住み替え方法や注意点、活用できるローンについて解説いたします。

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住宅ローン残債があっても住み替えは可能か

住宅ローン返済中であっても住み替えは可能です。
ただし、金融機関が設定する抵当権の存在が大きなポイントとなります。
住宅ローンを組むと、購入した物件には担保として抵当権が設定されるため、これを抹消しなければ売却は成立しません。
抵当権の抹消には、売却代金で住宅ローンを完済することが前提となります。
売却価格がローン残高を上回る「アンダーローン」の場合は、売却代金で完済して抵当権を外すことで住み替えがスムーズに進みます。
一方で、売却額が残債を下回る「オーバーローン」の場合は、追加資金の用意や金融機関との相談が必要です。
また、この判断を誤ると引き渡しに支障が出る可能性があるため、早めに現状の残債と査定額を確認することが重要です。

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住宅ローン残債があるときの住み替え方法

住み替えの進め方には「売り先行」と「買い先行」がありますが、残債がある場合は売り先行が主流です。
そして、売り先行は、現在の住まいを売却して得た代金で住宅ローンを完済した後、新居の購入を進める方法です。
この場合、売却後に引き渡しまでの間、仮住まいが必要になる可能性もあるため、スケジュール管理と併せて慎重な計画が求められます。
なお、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消したうえで新居購入の契約を結ぶことで、資金の重複を防ぎやすくなります。
売却代金が入る時期が明確になるため、資金計画も立てやすく、二重ローンのリスクを避けられる点が大きなメリットです。

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住み替えローンの活用と注意点

売却額で住宅ローンを完済できない場合は、住み替えローンを活用する方法があります。
住み替えローンとは、旧居の残債と新居購入費用をまとめて借りられる仕組みで、オーバーローンの際に有効です。
従来のローンを完済しなくても、新居購入を進められるため、選択肢を広げる手段となります。
ただし、借入額が大きくなる分、金融機関の審査は厳格化する傾向があり、返済負担も増す可能性があります。
また、金利条件が通常の住宅ローンより不利になるケースもあるため、総返済額のシミュレーションを事前におこなうことが大切です。
さらに、借入後の家計に無理が生じないかを十分に検討し、専門家へ相談しながら慎重に判断することが望まれます。

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まとめ

住宅ローン残債があっても、売却代金で完済できれば抵当権を抹消して住み替えは可能です。
売り先行で進める場合は、決済日を合わせることで資金計画を立てやすく、二重ローンを回避できます。
完済が難しいときは、住み替えローンの利用も選択肢ですが、返済負担や金利条件に注意して検討する必要があります。
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