売却を前提に住宅ローンは組める？メリットやデメリットについても解説

マイホームをご検討中のお客様から、「将来手放すかもしれないけれど、売却を前提に住宅ローンを組むことはできるの？」というご相談をよくいただきます。
ライフスタイルの変化を見据え、先々の住み替えまで視野に入れた物件選びは、賢い選択といえるでしょう。
本記事では、売却前提で住宅ローンを組むことは可能なのか、そのメリット・デメリットについて解説します。

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売却を前提とした住宅ローンの利用は可能なのか？

将来的な住み替えを見据え、売却を前提として住宅ローンを利用することは十分に可能です。
ただし、住宅ローンはご本人やご家族が居住するための融資であるため、最初から転売利益を目的とした投資用としての利用はできません。
また、売却時に利益が出た場合、税金に関するマイホームの特例を利用できるケースがあります。
これは譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度ですが、生活の本拠としての実態が問われるものです。
そのため、最低でも1年以上は居住すれば特例を使えるといった安易な考え方ではなく、実際の生活実態が重要になります。
さらに、売却活動を始める段階から、金融機関へ早めに相談しておくことをおすすめします。

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売却前提で住宅ローンを組むメリットについて

賃貸住宅に住み続ける場合と比較して、支払った住居費を資産として蓄積できるため、結果的に経済的に有利となる可能性があります。
ローン返済によって借入残高が減少し、将来的に購入時と同等の価格で売却できれば、手元に資金を残すことができるでしょう。
さらに、将来のライフステージの変化を見越して売却しやすい物件を選んでおけば、次のマイホームへの住み替えがスムーズに進みます。
現在の住まいを先に売却する「売り先行」で進めることで、手元に残る資金が明確になるでしょう。
そのため、購入時から将来の売却費用や価格下落リスクを織り込んでおくことで、次の資金計画に余裕を持たせることが可能となります。

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事前に知っておきたい売却前提のデメリット

最大の懸念点は、購入後に不動産価格の下落が起こり、売却代金だけで住宅ローンを完済できなくなるリスクがあることです。
周辺環境の変化や市場動向により、希望する時期や価格で売却できるとは限りません。
もし想定通りに売れずに売却が遅れると、現在のローン返済や固定資産税などの負担が続き、新居購入の審査にも悪影響を及ぼしかねないのです。
また、住み替えの度に短期売却を繰り返すと、仲介手数料や登記費用といった取引費用がその都度発生してしまいます。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、長期譲渡所得より高い税率が適用されるため、手元に残る資金が減る可能性があります。

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まとめ

将来の売却を見据えて住宅ローンを組むことは可能ですが、居住実態や税金の適用要件には注意が必要です。
資産形成に繋がりやすく、将来の住み替えをスムーズに進められる点は大きな魅力といえるでしょう。
一方で、価格下落リスクや短期売却に伴う負担増という懸念点も踏まえ、余裕のある資金計画を立てるようにしてください。
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