任意売却時の抵当権消滅請求とは？代価弁済との違いもご紹介
任意売却における抵当権消滅請求という言葉を耳にしたことはありますでしょうか。
抵当権消滅請求は、誰もが実施できるものではないため、事前にポイントを把握することでスムーズに進められます。
そこで今回は、抵当権消滅請求とは何か、抵当権消滅請求と代価弁済との違い、抵当権消滅請求をおこなうポイントについてご紹介いたします。
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任意売却時の抵当権消滅請求とは
抵当権消滅請求は、抵当権がついた不動産の所有権を取得した第三取得者が、抵当権者に代価や弁済を支払って、抵当権の消滅を請求できる制度です。
抵当権は住宅ローンの担保として不動産に設定される権利で、住宅ローンが完済されると抵当権の登記が抹消されます。
抵当権の登記を抹消するには債権者の協力が必要ですが、その協力が得られない場合や連絡が取れない場合もあります。
そのため、第三取得者は法律に基づいて抵当権消滅請求をおこなうのです。
抵当権消滅請求の要件は、「抵当不動産の所有権を第三者が取得」や「第三取得者からの消滅請求の申出」など計4つあります。
事前に抵当権消滅請求の要件を把握することが大切ですが、債務者や共有持分を取得した第三者は請求ができないため注意しましょう。
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任意売却時の抵当権消滅請求と代価弁済との違い
抵当権消滅請求は、所有権者が抵当権者に対しておこない、取得原因の規制は設けられていません。
ただ、相続により抵当権不動産を取得した場合は、抵当権消滅請求はおこなえません。
一方で、代価弁済は、抵当権者が所有権者、または地上権者に対しておこない、売買で取得した場合のみ代価弁済をおこなえます。
また、保証人であっても所有権、または地上権を買い受けた者であれば、代価弁済をおこなえます。
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任意売却時に抵当権消滅請求をおこなうポイント
任意売却時の抵当権消滅請求をするポイントを3つご紹介いたします。
まず、1つ目のポイントは、債務者は抵当権抹消請求ができない点です。
債務者が抵当権消滅請求をしてしまうと、債権者が無担保状態となり不利益が発生します。
次に、2つ目のポイントは、みなし承諾に注意する点です。
抵当権者が書面を受け取って2か月以内に競売に出さなければ、抵当権消滅請求を承諾したと見なされます。
最後に、3つ目のポイントは、抵当権消滅請求の時期を見極める点です。
住宅ローン完済前に抵当権消滅請求をする場合は、競売による差し押さえが発生する前におこなう必要があります。
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まとめ
抵当権消滅請求とは、抵当権がついた不動産の所有権を取得した第三取得者が、抵当権者に代価や弁済を支払って、抵当権の消滅を請求できる制度です。
代価弁済は、抵当権消滅請求とは異なり、売買により抵当権不動産を取得した場合のみおこなえます。
任意売却時の抵当権消滅請求において、債務者は抵当権抹消請求ができないということを把握し、抵当権者はみなし承諾に注意しましょう。
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