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不動産売却時における減価償却費とは?計算方法や注意点を解説

不動産売却

吉田 健司

筆者 吉田 健司

不動産キャリア21年

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不動産売却時における減価償却費とは?計算方法や注意点を解説

不動産売却時には譲渡所得税が課される場合があり、その際に大きく関わってくるのが「減価償却費」です。
そこで今回は、不動産売却時の減価償却費について、概要や計算方法、確定申告の要不要を確認する方法、注意点を解説します。

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不動産売却における「減価償却費」とは?

不動産売却における「減価償却費」とは、建物の経年劣化による価値低下を「費用」として計上する会計処理です。
建物は時間とともに価値が下がるため、その減少分を毎年の必要経費として計上することができます。
減価償却の目的は、建物の取得費用を耐用年数にわたって分散して負担することで、税負担を平準化することです。
不動産売却においては、減価償却費を計上することで、売却時の譲渡所得を抑え、税負担を軽減する効果があります。
したがって、税額に大きな影響を与えるため、不動産売却では減価償却費は非常に重要な項目と言えるでしょう。

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減価償却費の計算方法と確定申告の要不要を確認する方法

不動産の減価償却費は、主に建物の取得価額に償却率を掛けて計算し、定額法を用いるのが一般的です。
この方法では、毎年同額を経費として計上し、償却率は不動産の種類や構造、経過年数によって異なります。
居住用不動産を売却した場合、売却益から取得費や譲渡費用を差し引き、利益が3,000万円以下であれば確定申告は不要です。
一方、賃貸用不動産では、収入から経費を差し引いた額が年間20万円を超える場合に申告が必要です。
減価償却費の影響は所有期間などに左右されるため、売却時の税務対応については専門家に相談することをおすすめします。

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不動産売却時における減価償却費の注意点

不動産売却時の譲渡所得は、売却価格から取得費を引いて計算します。
建物売却の場合、取得費は減価償却費を差し引いた金額となります。
また、取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算することも可能です。
売却損が出た場合は、譲渡損失として一定の条件下で他の所得から控除できます。
減価償却費の計算は税額に大きく影響するため、国税庁のガイドラインを参考にして正確な計算をおこなうように注意しましょう。

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まとめ

不動産売却における減価償却費は、建物の経年劣化による価値低下を費用計上する会計処理です。
建物の取得費用を耐用年数で分散して必要経費とすることで、税負担を平準化し、売却時の譲渡所得を抑制する効果があります。
減価償却費は税額に大きく影響しますので、正確に計算することが重要だといえるでしょう。
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