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市街化調整区域とは?路線価を用いない相続税の算出方法を解説

相続

吉田 健司

筆者 吉田 健司

不動産キャリア21年

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市街化調整区域とは?路線価を用いない相続税の算出方法を解説

市街化調整区域にあたる土地を相続して、有効活用するにはどうするべきなのか困っていませんか?
市街化調整区域には路線価が付されていないことが多く、その価値を評価する方法も、活用の術も特殊です。
そこで今回は、市街化調整区域の概要や、相続した場合の相続税の算出方法、該当の土地を活用するにはどうするべきなのかを解説します。

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市街化調整区域とは

「市街化調整区域」とは、都市計画法に基づき、計画的な街づくりを目的として「市街化を抑制する区域」として指定された場所です。
市街化調整区域に指定されると、その区域内では宅地を除き、新規の建築が制限されます。
市街化調整区域内の土地には、一般的に路線価が付されていないため、土地の価値を評価する際には、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じる「倍率方式」で評価が行われます。

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市街化調整区域内にある土地の相続税額を算出する方法

市街化調整区域内にある土地の相続税額を算出する際は、一般的に路線価を使用できないため、該当の土地と状況が類似する地目を基に価値の評価をおこないます。
土地の相続税評価額は「類似の固定資産税評価額 × (1 - しんしゃく割合) × 評価倍率」の式で求めることが可能です。
ただし、土地の地目が「雑種地」に該当する場合は倍率方式での評価ができないため、近隣の宅地または畑に比準する方法で評価をおこないます。

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市街化調整区域内の土地を相続したらどうする?

相続した土地が市街化調整区域内であった場合、特殊な土地の取り扱いについて悩む方が多いでしょう。
主な取り扱い方法は「売却する」「土地信託をする」の2つです。
直ちに活用方法が思いつかない場合は、早期に売却することをおすすめします。
ただし、行政の許可なく自由に建築ができない土地である可能性もあるため、まずは不動産会社などに相談し、どのような使い方ができるのかを確認しましょう。
自分で所有し続ける理由がある場合は、土地を貸し出して運用を任せ、利益が出た場合に配当を受け取る土地信託を検討してみてください。

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まとめ

市街化調整区域とは、都市計画法のもと「市街化を抑制する区域」として指定され、新規の建築が制限されている区域のことです。
一般的に、市街化調整区域内の土地には路線価が付されていないため、その価値を評価する際は倍率方式でおこないます。
市街化調整区域内の土地を相続して扱いに困ったら、売却するか土地信託を検討しましょう。
茨城県・千葉県で新築一戸建てをお探しならR-home(アールホーム)がサポートいたします。
不動産のご契約から物件の引き渡しまで、全ての手続きに同行させていただきますので、お気軽にご相談ください。

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